标普：因流动性风险缓解，富力地产和富力香港的“B”评级获确认；展望稳定（完整评级公告）

- 富力地产流动性吃紧的状况在过去六个月已得到明显改善，未来12个月可能持续缓解。随着集中到期的短期债务规模下降，该公司的资本结构亦应会逐步改善。 - 我们预计富力地产将通过缩减购地规模进一步削减债务，进而改善杠杆水平。 - 2021年4月15日，标普全球评级确认富力地产及其子公司—富力香港的长期主体信用评级为“B”。 - 稳定展望反映出，我们认为未来12个月富力地产的流动性和杠杆率将因公司致力于削减债务而持续改善。 香港，2021年4月16日—标普全球评级4月15日宣布，对广州富力地产股份有限公司（富力地产）和富力地产（香港）有限公司（富力香港）采取上述评级行动。 我们确认广州富力地产股份有限公司（富力地产）的评级，原因在于我们预计该公司流动性吃紧的状况在过去六个月已得到明显改善，未来12个月可能持续缓解。同时，我们预计富力地产的去杠杆计划将逐步改善其资本结构和资本市场地位，尽管该计划可能会影响公司未来两年的经营。 富力地产的流动性应能在2021年持续增强。由于该公司在2021年余下时间内到期的债务大幅减少，我们认为其流动性的紧张状况已走出谷底。富力地产2021年需偿还约100亿元人民币的债务，而2020年约为170亿元。富力地产已解决了过去六个月内集中到期的沉重债务负担（其中多为境内企业债）。该公司利用内部资源和出售资产所得资金（约120亿元，包括一处物流资产和一座写字楼的权益），偿还了逾200亿元人民币的债券。 富力地产的资本结构仍弱于评级较高的同业，且令公司评级持续受制。截至2020年年底，富力地产集中到期的短期债务高达总债务的40%，非受限现金对这部分到期债务的覆盖率仅为40%。我们认为，这样的资本结构不够优化，并有碍流动性强化到舒适的水平。这一状况可能需要超过12个月的时间来改善，因为富力地产只能在短期债务到期后逐步清偿。我们已将这一弱项纳入负面可比评级分析。 我们认为富力地产将在2021年持续削减债务。该公司实现了指引目标，在2020年将总债务削减19%（374亿元人民币）至1,597亿元。通过控制购地、加速去库存，以及出售资产和配股筹集更多资本，富力地产的经营性现金流实现净流入193亿元。2021年头两个月，该公司进一步将总债务削减了130亿元左右。随着富力地产的现金流持续净流入，加上公司持续偿还债务，我们在基本假设中预计，到2021年年底该公司的总债务将进一步降至1,330亿-1,380亿元。 未来12个月，富力地产可能仍会保守购地。2020年，富力地产的购地支出仅为118亿元人民币，约占合同销售额的9%，而2019年为18%，2017年则高达71%。我们预计，公司将在2021年秉持这一保守态度，重点主要放在旧城改造项目上，新的置地支出可能不到100亿元。截至2020年年底，该公司的权益可售资源为6,970亿元，足够至少三年的开发之用。 我们预计富力地产将审慎管控建设步伐。随着该公司放缓新项目投资，我们认为其在建设上的支出也将相应下降。我们预计，富力地产2021年的建设支出将在370亿-390亿元人民币，2020年则超过400亿元。这将有助该公司的经营性现金流净流入及其去杠杆进程，但会限制未来的销售和收入。 富力地产2021年的销售可能仍将低迷，甚至会弱化。该公司2021年可用的可售资源为2,700亿元。我们预计这可满足公司当年1,500亿元的合同销售总额目标，因为这意味着其销售去化率约为55%。不过，富力地产的销售执行存在不确定性，而且已连续两次未能完成年度目标。2021年头三个月，富力地产完成合同销售总额306亿元，为全年目标的20%。鉴于我们预期该公司将缩减投资和建设，我们认为2022年其可售资源将下降，从而造成合同销售额下滑8%-13%。 我们预计，富力地产的收入将因项目延迟交付而萎缩。截至2020年年底，该公司的合同责任额为480亿元人民币，上年同期为380亿元。但我们认为，建设步伐减缓将影响未来两年的项目交付和收入结转。我们预计该公司2021年的收入将持平，因其酒店业务的稳健复苏将部分抵消房地产开发业务疲弱带来的影响。我们预计该公司2022年的收入将下降5%-10%。 富力地产的利润率弱化势头或将小幅逆转。2020年公司房地产销售的毛利润率由上一年的34.9%降至25.2%。这主要是被存货销售（约占结转销售额的26%）较低的利润率（14.1%）所拖累。为更快地实现现金回笼，富力地产在销售这些存货房源时推出了一些价格激励措施，导致其利润率下降。此外，在房地产行业的利润率承压背景下，已交付项目的利润率也较低（29.1%）。 公司已锁定的合约销售额的利润率约为30%，但由于公司将持续去库存，我们预计2021年其利润率将回升至25%-27%。但是去库存的速度将会放缓，因为公司面临的现金压力迫切程度有所降低。 富力地产或将逐渐恢复在资本市场的强劲融资能力。自2020年11月起公司重新进入境外优先债市场并发行了约14亿美元债券用于再融资。富力地产仍未在境内市场进行融资，我们预计其将继续利用内部资源而非借新还旧来偿还即将到期的公司债。但我们认为公司将继续评估并寻找机会来利用各类境内融资工具额度以延长债务到期期限。 主要受公司管理层承诺削减债务拉动，我们预计富力地产2021年的债务对EBITDA比率将从2020年的9.1倍降至7.2-7.4倍。不过，公司2022年的收入和利润率弱化将制约其减债进展，或导致其杠杆率小幅上升至7.3-7.5倍。 我们对富力香港的评级与富力地产依然等同。我们认为，富力香港将继续作为富力地产的核心子公司，持有集团的关键资产并共享品牌名。我们还预计富力香港仍将是富力地产的全资子公司。 富力地产 稳定展望反映我们认为，未来12个月，富力地产将通过保持良好的现金回笼及控制购地活动逐渐改善流动性。我们还预计，富力地产还将通过有节制的扩张和降低债务规模改善杠杆率。 若富力地产的流动性水平弱化，使流动性来源对流动性需求的比率降至0.8倍以下，我们就可能下调其评级。若因销售乏力或激进扩张导致公司的内部现金生成能力弱化，前述情况就可能发生。 若公司的银行贷款敞口及在资本市场的融资敞口持续收窄，融资渠道进一步紧张，我们也可能下调富力地产的评级。 若富力地产的结转收入或利润率下降，使其EBITDA利息覆盖倍数降至1倍以下，或并表口径的债务对EBITDA比率弱化至10倍以上，我们也可能下调富力地产的评级。 若富力地产的流动性改善至与同为“B”档且评级更高的房企水平相当，即流动性来源对需求的比率充裕地高于1.2倍，我们就可能上调其评级。若富力地产降低短期债务的集中度，前述情况就可能发生。 我们还需要关注公司在境内外资本市场以及银行的融资能力是否充分，以及是否将债务对EBITDA比率持续保持在8倍以下。 富力香港 富力香港的稳定展望反映了其母公司富力地产的稳定展望，以及我们评估未来12个月内富力香港仍将是富力地产的核心子公司。 若我们下调富力地产的评级，我们就可能下调富力香港的评级。若：（1）我们认为富力香港对富力地产的战略重要性弱化；或（2）富力地产对富力香港的控制和监督弱化，我们也可能下调其评级。 若我们上调富力地产的评级，我们就可能上调富力香港的评级。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级