惠誉授予昆明公租房公司‘BB+’的首次发行人违约评级；展望稳定（完整评级公告）

Fitch Ratings - Hong Kong/Shanghai - 20 May 2021: 本文章英文原文最初于2021年5月20日发布于：Fitch Assigns Kunming Public Rental Housing First-Time IDR of 'BB+'; Outlook Stable 惠誉评级已授予昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司（Kunming Public Rental Housing Development and Construction Management Co., Ltd.，“昆明公租房公司”）‘BB+’的长期外币和本币发行人违约评级，展望稳定。 昆明公租房公司主要在昆明市从事公租房的投资、开发、运营和管理。 昆明是中国西南部地区云南省的省会。该城市常住人口近700万人，人均GDP高于全国平均水平。2020年预算收入达650亿元人民币（2019年为630亿元人民币）。 关键评级驱动因素 法律地位、政府所有权和控制权为‘很强’：昆明公租房公司是由昆明市政府通过昆明市人民政府国有资产监督管理委员会（昆明市国资委）及其控制实体全资拥有、控制并监督的一家有限责任公司。 政府及其控制实体拥有昆明公租房公司多数董事会成员的最终任命权，并负责审批该公司的重大投融资活动。 以往支持力度为‘强’：昆明公租房公司的公租房建设获得中央政府、省政府和市政府的资金支持。每平方米公租房由中央政府补贴400元人民币，省政府和市政府分别至少补贴100元人民币。该公司可利用上述资金为公租房项目注资。 市政府的鼎力支持：市政府每年可利用住房公基金增值净收益、土地出让总收入的5%以及房地产开发税收的10%支持公租房项目。政府的支持力度随需求而变动。2017年至2020年间，公共部门资金划拨和补助占昆明公租房公司总营收的35%以上。此外，该公司还获得政府的资产注入和税收政策支持。若获得政府批准，该公司还可以出售公租房项目中不超过40%的住宅面积，用于偿付债务。 违约的社会政治影响为‘强’：昆明公租房公司是昆明市本级唯一一家负责公租房投资和运营的公司。公租房是昆明市保障性住房的重要构成部分。截至2020年6月，该公司拥有逾40,000套公租房。运营公租房对于昆明市政府而言具有重大政治意义。中国的“十四五”规划要求，应扩大保障性租赁住房的供给。 惠誉预期，昆明将是云南省受上级政府预算内支持投资保障性租赁住房的主要城市。虽然已竣工的保障性住房属于已建立的服务类基础设施，但昆明公租房公司依赖持续的外部融资执行政府指派的政策性任务。因此，该公司若发生财务违约，可能会导致开发进度延误，并对昆明市产生重大政治和经济影响。 违约的融资影响为‘中等’：惠誉预期，昆明公租房公司若违约对昆明市其他政府相关企业的融资成本影响为中等。该公司利用政府注资和债务融资为公共部门项目提供资金，并依赖租金收入、出售限价商品房所得收益以及公共部门的补贴和政策性支持来偿付债务。 多元化的融资渠道：昆明公租房公司拥有包括境内债券市场和主要政策性银行在内的多元化融资渠道，为其投资提供资金。作为昆明市的公共部门政府相关企业之一，该公司可获得来自于用户的营收，亦面临房地产市场波动的潜在风险。 独立信用状况为‘b+’：惠誉评定昆明公租房公司的营收稳定性为‘中等’，因为昆明市保障性住房的需求强劲，且公益事业的定价自主权非常有限。惠誉评定该公司的经营性风险为‘中等’，因其成本动因明确，资源和劳动力供应充足，且完成政府保障性住房投资计划的时限合理但灵活性较低。惠誉预测中期内该公司的调整后净债务/EBITDA比率将保持在12倍以上，因此评定其财务状况为‘较弱’。 不存在影响独立信贷状况的不对称风险或其他因素。惠誉预期，该公司的盈利能力将逐步提升，因其限价商品房的销售收入将交叉补贴其租赁业务。 评级推导摘要 惠誉依据其《政府相关企业评级标准》评估昆明公租房公司的评级，是基于市政府对该公司的最终所有权和监督权，过往政府的财务支持力度以及该公司在昆明市公共住房开发（政府的一项重要战略举措）中发挥的作用。上述因素表明，政府在必要时为该公司提供特别支持的意愿强烈。惠誉依据其《公共服务类营收支持企业评级标准》评估该公司的独立信用状况。 关键评级假设 可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括： - 惠誉上调对昆明市政府提供补贴、补助或中国政策法规允许的其他合规资源的能力的评估结果； - 昆明市政府支持昆明公租房公司的意愿增强，包括违约的社会政治及融资影响增强或政府过往和预期支持力度增加。 可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括： - 惠誉下调对昆明市政府提供补贴、补助或中国政策法规允许的其他合规资源的能力的评估结果； - 昆明公租房公司违约的社会政治和融资影响减弱，政府过往和预期支持力度降低，或政府稀释对该公司的持股。 环境、社会与公司治理(ESG)方面的考虑因素 除非本节内容另有披露，ESG信用相关度评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。 注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。 来源：惠誉评级