标普：中国开发商的盈利疲弱状况或将再持续一年

香港，2023年4月11日—标普全球评级今日表示，中国开发商的销售状况有望在2023年下半年恢复。然而，由于住房交付仍需时日，所以开发商的盈利水平和杠杆率或将在2024年之后才能受益于销售的改善。 标普全球评级分析师刘卓谦表示：“去年的存货减值计提打击了中国地产行业的盈利——而2023年可能会进一步计提减值。出险开发商目前面临着债务重组、退市甚至清算等诸多障碍。” 2022年疲弱的业绩表现将延续至2023年 在香港上市的中国开发商近期发布了2022年业绩。业绩公布前，有21家房企发布负面盈利预警；13家房企目前暂停交易且未能在规定期限内公布业绩；还有1家刚刚退市。 2022年由于疫情相关的建筑扰动大幅推升了公司的杠杆率。我们预计，主要由于开发商去年收入下滑了15%，所以其2022年的债务对EBITDA的平均比率从2021年的6.1倍提升至8.2倍。 合同负债减少将使开发商很难在2023年提高收入。2022年销售表现疲软已经导致开发商截至2022年12月底的合同负债下降了10%。 同时开发商牺牲利润率以加快现金回流。2022年的EBITDA利润率从2021年的19%平均下降了5个百分点。在连续增长多年之后，2022年全国商品房平均售价下跌3%。我们预计，2023年销售均价将继续承压，因此将持续挤压开发商的利润率。 现在是开发商计提减值的机会 2022年，开发商普遍做了计提减值。这反映了项目价值大幅降低。减值损失占存货价值的比例高达11%。 由于计提减值较为波动，所以我们在计算利润率时会剔除掉减值损失。一般来讲，对低线城市的敞口越大，减值的可能性就越高。这是因为低线城市的房价韧性不足。我们认为，2023年开发商或仍需额外计提减值，因为低线城市的房价最大跌幅可能在低两位数。 开发商和会计师事务所之间的协商也会影响减值情况。我们观察到，一小部分出险开发商在2022年未计提减值。这类开发商通常已经不再继续选择“四大”作为其审计机构。 一线希望：销售复苏、审慎财务管理、资产负债表修复 虽然投资级开发商显现出强于同行的韧性，但杠杆率仍有所上升。主要由于债务规模增加13%，其债务对EBITDA比率已从2021年的2.8倍-6.4倍增加到2022年的2.9倍-8.5倍。 “销售的复苏和利润率的稳定是防止盈利水平进一步下滑的重要条件。同时，开发商还需要募集股权资金、控制土地支出，这样才能改善杠杆。”标普全球评级信用分析师曾锡恩表示。 我们观察到某些开发商（如中国海外发展有限公司、华润置地有限公司和龙湖集团控股有限公司）的销售额在2023年一季度实现了同比36%-74%的反弹。这将有利于企业控制杠杆。 开发商还可以利用股权融资来修复资产负债表。万科企业股份有限公司不久前增发3亿股香港股票，融资39亿港元。保利发展控股集团股份有限公司也公布了定向增发计划，拟融资人民币125亿元。 出险开发商踏上漫长翻身之路 行业面临的问题不只是盈利变弱、杠杆升高，还有摘牌、停牌和负面盈利预警构成的负面报道风险。 但进展还是有的，出险开发商终于陆续拿出了重组方案。中国恒大集团近期公布的境外债务重组方案，意味着出险开发商开始踏上恢复的道路（参见《恒大集团踏上漫漫恢复之路》，2023年3月28日）。 去年房地产行业历经波折，2023年行业下行的影响还将继续显现，特别是对于高杠杆民营开发商而言。部分公司2023年一季度销售额出现改善，或将成为行业重启的一个标志。 相关研究 - 恒大集团踏上漫漫恢复之路，2023年3月28日 本报告不构成评级行动。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级