穆迪将中国海外的展望调整为负面；维持Baa1评级（完整评级公告）

香港，2023年9月21日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪投资者服务公司维持中国海外发展有限公司 (中国海外) Baa1的发行人评级，并将该公司及其全资融资平台的评级展望从稳定调整为负面。 同时，穆迪维持中国海外全资所有的融资平台的以下评级： • China Overseas Finance (Cayman) VIII Limited发行、中国海外担保的中期票据计划(P)Baa1的有支持高级无抵押债务评级； • China Overseas Finance (Cayman) III Limited、China Overseas Finance(Cayman) V Limited、China Overseas Finance (Cayman) VI Limited、ChinaOverseas Finance (Cayman) VII Limited和China Overseas Finance (Cayman)VIII Limited发行、中国海外担保的债券Baa1的有支持高级无抵押债务评级 穆迪高级副总裁曾启贤表示：“负面展望反映了在中国房地产市场回暖前景不明朗的情况下，未来12-18个月中国海外恢复疲弱的信用指标、使之符合当前评级的能力存在不确定性。我们对中国房地产业的负面展望体现了上述市场前景。” 穆迪最近将中国房地产业展望从稳定调整为负面，原因是尽管政府推出了支持措施，但更疲弱的经济增长前景和购房者对项目按时完工交付的担忧将会削弱房地产销售。 “维持评级反映了我们预计中国海外将保持较强的市场地位并且表现优于行业整体水平，这得益于公司稳固的品牌实力、良好的土地储备质量和政府所有权背景。”曾启贤补充道。 评级理据 中国海外Baa1的发行人评级反映了其强大的品牌实力以及在中国房地产市场的领先地位。该公司一直维持节制有度且审慎的财务和流动性管理策略。 Baa1的发行人评级还反映了公司商业地产业务租金收入的增长。该项业务提供了稳定的经常性收益并缓和了房地产销售现金流的波动性。 这些优势的抵消因素包括其行业周期性和监管风险敞口以及房地产业盈利能力下降。 鉴于中国海外较强的销售执行和一线城市的优质土地储备，穆迪预计未来12-18个月其合约销售额将温和增长。同时，该公司可能使用部分运营现金流来偿债，从而继续审慎控制其债务杠杆率，并通过以境内债置换部分境外债的方式来降低高利率敞口。 因此，未来12-18个月其EBIT/利息覆盖率将从截至2023年6月底前12个月的3.7倍逐渐回升至5.5-6.0倍。同时，未来12-18个月调整后债务/资本比率将从2023年6月的39%趋近于35%左右。尽管如此，鉴于中国房地产业的运营环境严峻以及国内经济增长放缓，上述复苏前景存在不确定性。任何偏离穆迪预期的迹象都将对该公司的评级造成压力。 穆迪还担心，房地产业基本面的转变可能导致开发商销售增长显著放缓以及盈利能力下降，这将对中国海外造成挑战，并抵消其恢复疲弱信用指标的努力。 中国海外的流动性依然出色，得益于公司庞大的现金规模以及稳健的信用质量和政府背景之下顺畅的融资渠道。该公司的无限制用途现金和预期运营现金流可能足以覆盖未来12-18个月的未付地价款、分红和到期债务。 截至2023年6月，该公司持有无限制用途现金人民币1,140亿元，是同期人民币480亿元短期债务的2.4倍。 中国海外的高级无抵押债券评级不受运营公司层面债务优先受偿的影响。这是因为虽然中国海外是一家控股公司，其大部分债权在运营子公司层面，但债权人获益于公司高度多元化的业务状况，现金流来自大量运营子公司，从而缓解了结构性从属风险。 在环境、社会和治理 (ESG) 因素方面，穆迪考虑了受中央政府监督管理的中国建筑股份有限公司 (中国建筑，A2/稳定) 持有公司多数股权以及中国海外审慎的财务管理。 可引起评级上调或下调的因素 鉴于展望为负面，短期内中国海外的评级不大可能上调。 但是，如果实现以下几项，穆迪可能调整其展望至稳定：公司保持合约销售额的稳健增长以及出色的流动性；增强信用指标；创造稳定且较高水平的经常性收入以缓冲开发业务波动的影响。 支持稳定展望的信用指标包括调整后债务/资本比率保持在35%左右以及EBIT/利息覆盖率回升至5.5-6.0倍。 另一方面，如果发生下列情况，穆迪可能下调中国海外的评级：(1) 公司的销售或信用指标低于穆迪的预期；(2) 公司采取更为进取的业务增长和土地收购策略；或 (3) 公司向中国海外宏洋集团有限公司(中海宏洋，Baa2/负面) 提供的大规模财务支持超出穆迪预期，并显著拖累其财务和流动性状况。 表明评级可能下调的信用指标包括调整后债务/资本比率持续超过40%或者EBIT/利息覆盖率未能回升至5.5-6.0倍。 上述评级所采用的主要评级方法为2022年10月发表的《住宅建筑与房地产开发业》。 中国海外发展有限公司在香港联交所上市，是中国建筑股份有限公司 (中国建筑，A2/稳定) 持股56.1%的子公司。中国建筑由国务院下属央企中国建筑集团有限公司持股56.3%。 截至2023年6月30日，若不计入中海宏洋 (Baa2/负面)，中国海外包括合资企业和联营公司在内的土地储备为3,917万平方米。 来源：穆迪投资者服务公司