惠誉将国瑞置业降级至 'CCC+'；移出UCO

惠誉评级 - 香港/上海 - 2022年1月24日：惠誉已将国瑞置业有限公司（Guorui Properties Limited，“国瑞”）的长期外币发行人违约评级 (IDR) 从“B-”下调至“CCC+”，高级无抵押评级也从“B-”下调至“CCC+”，回收率评级“RR4”。 惠誉已将上述评级移出2021年10月20日开始的 Under Criteria Observation (UCO)。 评级下调反映国瑞2022年4月可回售的3.2375亿美元高级票据的再融资风险上升，也反映国瑞的合约销售放缓、流动性持续疲软。国瑞评级的支持因素主要在于：优质土地储备提供的充足可售资源支持销售。 关键评级驱动因素 再融资风险高：国瑞有5,000万美元私募票据可于2022年3月回售（到期日为2023年3月），以及3.2375亿美元高级票据可于4月回售（到期日在2024年1月）。惠誉估计公司截至2021年底的可用现金（不包括受监管的预售资金）不足以覆盖这些离岸票据的潜在回售。 高级票据由上市公司、董事长及其配偶提供担保，并以两家项目公司的股权质押。国瑞告诉惠誉，其正在与债券持有人沟通、以避免后者行使回售权，可能提供额外增信条款作为补偿。惠誉还了解到，国瑞控股股东直接和间接持有部分高级票据，这部分可能不会行使回售权。 替代性还款计划：国瑞正在进行数笔资产处置，将在大部分已完成的开发项目中努力加快销售。惠誉认为，如果债券持有人决定行使回售权，这些现金流入（扣除经营性现金流出）可能仍然不够，这意味着国瑞可能需要动用控股公司层面的现金来偿还债务，从而使流动性缓冲缩小。 流动性紧张：国瑞的非受限现金与短期债务比率在过去三年中一直低于0.3倍，惠誉认为这反映了激进的流动性管理。鉴于惠誉对销售疲软的估计以及该公司可用现金余额较少（部分原因是国瑞需偿还债务），惠誉预计国瑞的流动性将保持紧张。2021年上半年，国瑞的总债务为220亿元人民币（2017年为300亿元人民币）。 销售额、利润率下降：鉴于购房者在全国房价下跌的情况下持观望态度，惠誉预计2022年国瑞的合约销售总额将下降15%。剔除2020年11月分拆八个项目的影响，其2021年总销售额将下降17%。 国瑞的销售额在1H21增长10%，但在2H21下降36%。2H21销售额大幅下降的原因包括行业情绪疲软、疫情在一些城市出现反复，以及4Q21北京一个项目的预售许可证延迟。惠誉估计，该公司2021年和2022年的销售毛利率会收窄，因为同其他开发商一样，国瑞一直在打折促销。 杠杆适中：惠誉预计，随着销售下降和现金回款率维持在75%左右的疲软水平，国瑞的杠杆率（net debt/net development-property assets）未来两年将上升到53% - 56%。尽管如此，国瑞的杠杆率仍低于“b”档财务结构的60%中点。惠誉估计，国瑞的总债务2021年将有所下降，因为该公司优先通过不购地来解决债务偿还问题。 充足的优质土地储备：惠誉估计，截至2021年底，国瑞的总土地储备（不包括预售总建筑面积）为660万平方米，足以支持未来6 - 7年的销售，使公司能够灵活地削减土地购买量。国瑞的大部分土地储备位于一二线城市或三线卫星城市（受益于核心城市的溢出效应），这些城市的需求仍相对强劲。 ESG-治理：鉴于国瑞的流动性管理薄弱，其管理战略的ESG相关评分为“4”。 * 本文为中文节译稿，如有任何疑问，请以英文原文为准。原文标题：Fitch Downgrades Guorui to 'CCC+'; Removes UCO (24 Jan 2022) ©️未经许可，禁止转载、摘编、复制及建立镜像等任何使用。