穆迪确认新城发展和新城控股Ba2的公司家族评级；展望负面

香港、2019年10月9日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪投资者服务公司今日确认以下评级： 新城发展控股有限公司Ba2的公司家族评级和Ba3的高级无抵押债务评级； 新城控股集团股份有限公司Ba2的公司家族评级，以及 New Metro Global Limited发行、并由新城控股担保的债券的Ba2受支持高级无抵押债务评级。 新城控股是由新城发展持股67.1%的子公司。上述两家公司合称新城集团。 穆迪将上述所有评级的展望从下调观察调整为负面。 此次评级行动结束了穆迪自2019年7月15日开始的评级观察。 评级理据 “评级确认反映我们认为新城集团良好的合约销售额增长和流动性状况将为针对公司最大股东及前董事长王振华先生的刑事指控提供一定程度的财务缓冲。”穆迪高级副总裁曾启贤表示。 “而负面展望则反映了控制权变更，以及若王振华一案爆出进一步负面消息，则集团运营和融资渠道有可能恶化的风险。”曾启贤补充道。 穆迪指出，在王振华先生遭指控后，该集团的融资渠道受到了一定程度的限制，银行和投资者对该刑事调查对集团运营和财务状况的影响仍持谨慎态度。上述担忧因集团内部资源充足（具体表现为集团合约销售增长和近期出售资产）可完全覆盖未来12-18个月的到期债务和应付购地款项而得以部分缓解。 虽然穆迪指出在过去2-3个月内，一些内地银行重新开始向该集团提供融资，但新城集团国内主要银行和债券资本市场融资渠道的全面恢复仍存在不确定，并且可能需要一段时间才能恢复。负面评级展望体现了上述不确定性。 穆迪注意到过去两个月，也就是前董事长遭指控之后的这段时间新城集团的合约销售强劲。7月和8月新城集团的单月合约销售额达人民币245亿元，平均同比增长16.7%。 2019年前8个月，新城集团合约销售额达人民币1,715亿元，同比增长24.8%。良好的合约销售表现有助于支持集团的流动性。 穆迪预计未来12-18个月新城集团的信用指标将改善，原因包括集团计划放缓扩张节奏，并且鉴于过去1-2年合约销售强劲，穆迪预计新城集团将产生强劲的收入确认。 具体而言，新城发展的以调整后收入/债务比率衡量的杠杆率，和调整后EBIT/利息覆盖率（包括合资公司贡献在内）将从2019年6月底前12个月的54%和2.6倍分别改善至70%-75%和3.0倍-3.5倍。 与之类似，新城控股的调整后收入/债务比率和调整后EBIT/利息覆盖率（包括合资公司贡献在内）同期也将从57%和3.0倍分别改善至75%-80%和3.5倍-4.0倍。 上述信用指标仍与上述两家公司Ba2的公司家族评级相符。 新城控股Ba2的公司家族评级继续反映其强劲的销售执行、大规模业务运营且旗下零售购物中心贡献的重复性租金收入不断增长。但其评级也考虑了业务高度集中于长三角地区的影响，因此易受地区经济波动性的冲击，以及合资公司业务规模较大等因素的影响。 新城发展控股有限公司Ba2的公司家族评级主要反映其子公司新城控股的信用状况，因为新城发展的业务运营和财务状况基本由新城控股层面决定。上述两家实体联系紧密，具体反映为两家实体之间签订的公司间贷款协议，以及新城发展在新城控股高度的持股比例。 环境、社会和治理（ESG）因素方面，穆迪亦将新城发展的所有权集中度纳入考量。截至2019年9月30日，新城发展最大股东王振华先生共持有该公司71%股权。 新城发展所有权较集中的风险在一定程度上得到下列因素的缓解：（1）公司的审计、提名和薪酬委员会均由独立非执行董事主持以监管其公司治理；（2）过去3年分红比例均为20%-25%的适度水平；（3）公司根据香港联交所对上市公司的《企业管制守则》的要求建立了其他内部治理结构和标准。 流动性方面，新城发展和新城控股的流动性分别为充足和良好。穆迪预计，该公司的现金持有规模和运营现金流将足以覆盖其短期债务和未来12个月的承诺未付地价款。 受结构性从属风险影响，新城发展Ba3的高级无抵押债务评级较其公司家族评级低一个子级。 从属风险反映了新城发展大部分债权主要在运营子公司层面，在破产情况下其受偿顺序优先于控股公司层面债权。此外，控股公司缺乏缓解结构性从属风险的重大因素，因而降低了控股公司层面债权的预期回收率。 另一方面，新城控股担保票据的Ba2高级无抵押债务评级并未就此作子级调整。虽然新城控股的大多数债权在运营子公司层面，但其业务呈多元化，大量运营子公司产生现金流，并有不同业务部门从事房地产开发和房地产投资，因此缓解了结构从属风险。 鉴于评级展望为负面，穆迪近期不太可能上调新城发展和新城控股的评级。 不过如果集团的银行及债券资本市场融资渠道恢复、融资成本合理，销售情况在行业周期中表现出韧性，同时维持充足或良好的流动性，则穆迪有可能将其展望调整至稳定。 但若发生以下情况，则其将面临评级下调压力：（1）集团合约销售增速放缓，或（2）其信用指标转弱，EBIT/利息覆盖率（包括合资公司贡献在内）降至3.0倍以下；或调整后收入/债务比率（包括合资公司贡献在内）持续降至70%-75%以下，或（3）集团流动性恶化，具体反映为融资渠道难以恢复、融资成本大幅上升，或现金/短期债务比率降至1.25倍以下（以上3个因素持续存在）。 上述评级所采用的主要评级方法为2018年1月发表的《住宅建筑与房地产开发业》（Homebuilding And Property Development Industry）。 新城发展于1996年由王振华先生创立。 新城控股集团股份有限公司于1993年由王振华先生创立，主要从事住宅房地产开发。新城控股是由新城发展控股有限公司持股67.1%的子公司，在后者的业务中占比很高。 截至2019年6月底，新城发展和新城控股的土地储备分布在全国103个城市，建筑面积约为1.31亿平方米。 来源：穆迪投资者服务公司