标普：确认越秀房托“BBB-”评级，因业务复苏有望；展望负面（完整评级公告）

- 我们预计，继中国解除新冠疫情防控措施之后，香港上市的越秀房地产投资信托基金（越秀房托）将迎来业务复苏，重启降杠杆进程。 - 越秀房托降杠杆的目标和承诺是支撑其信用状况的重要因素。 - 2023年3月30日，标普全球评级确认越秀房托“BBB-”的长期主体信用评级。 - 负面展望反映，越秀房托恢复信用指标计划的实施可能将慢于我们预期。 香港，2023年3月31日—标普全球评级30日宣布采取上述评级行动。 确认越秀房托评级是因为我们认为，在中国解除新冠防控和越秀房托优质写字楼资产的驱动下，该基金将在未来12-24个月重启曾于2022年中断的去杠杆进程。我们还预计，随着疫情影响消退，越秀房托将积极管理其酒店和专业市场资产。 展望仍为负面是因为经济复苏的力度、越秀房托实施降杠杆措施的进展存在不确定性。如果未来3-6个月我们判断其杠杆率下降至与“BBB-”评级相符水平的概率较低，那么越秀房托的评级将面临下调压力。 中国经济伴随疫情消退而逐步复苏，将推动越秀房托杠杆下降。我们认为越秀房托的酒店和专业市场资产将比写字楼资产更快恢复。四季酒店今年1月、2月入住率已经恢复到80%左右，年内有望回升至疫情前水平。2022年11-12月受防控措施和感染浪潮影响，酒店入住率大幅下降。 与此同时，广州服装批发市场白马大厦的租金收入将不再受租金减免影响。2022年商场停业期间，越秀房托为租户减免租金，导致该物业2022年租金收入较上年下降64.1%。 根据我们预测，越秀房托债务对EBITDA比率将从2022年的14.5倍下降至2023年的11倍-12倍，以及2024年的10倍-11倍。 我们认为，疫情对越秀房托写字楼的影响是周期性的，不是结构性的。占据越秀房托2022年收入68%的写字楼业务应能承受宏观经济压力。 我们认为，越秀房托有条件获利于中国经济复苏过程中市场对优质办公场所的需求。其甲级写字楼广州国际金融中心的平均租金约为每月每平米239元，远高于广州甲级写字楼150元-170元的平均水平。 我们预计今年越秀房托写字楼入住率将会提高。据我们预测，其写字楼入住率将从2022年末的84.7%提高到2023年末的90%以上。 我们认为越秀房托有降杠杆的承诺。我们预计，在境外利率上行的背景下，接下来越秀房托将着力改善资本结构、降低融资成本。这与过去几年的并购扩张策略判然有别。 越秀房托有通过出售资产实现其降杠杆目标的计划。我们认为，资产出售有利于越秀房托恢复信用指标，维持财务稳定。 越秀房托增加人民币贷款，有利于减轻资产负债错配。截至2022年末，以银团贷款为主的境外浮动利率债务占越秀房托总债务的62.3%。由于人民币汇率走软，境外债务折算为人民币时产生了15亿元左右的汇兑损失。这是2022年末报表总债务增加的主要原因。利息支出的增加也显著拖累了越秀房托2022年的现金流。 管理层有意收缩境外贷款敞口。2023年3月，该基金发行人民币有担保债券15亿元，并计划将所得资金用于偿还境外港元贷款。 但融资结构的调整需要时间，至少在未来6-12个月，越秀房托的融资成本还将继续受制于居高不下的境外利率。 负面展望反映了越秀房托降杠杆进度慢于我们预期的可能性。如果降杠杆计划执行推迟，或各类物业入住率和租金恢复较慢，那么越秀房托的信用指标要恢复至与“BBB-”评级相符的水平，可能会面临阻力。 如果越秀房托恢复信用指标的计划未能在未来3-6个月付诸实施，或到期境外贷款的再融资进度慢于我们预期，那么我们可能会下调评级。 若2023年债务对EBITDA比率高于11倍，且2024年降至9.5倍希望不大，那就表明降杠杆的目标将难以实现。 如果越秀房托经营策略朝着不利于信用的方向转变，或不符合我们预期，那么我们也有可能下调评级。其原因可能将是股权结构大幅调整，导致控股股东可能施加负面干预，因此我们不再将越秀房托视为独立实体。 如果越秀房托财务杠杆和现金流充足性获得改善，使其债务对EBITDA比率在未来两年恢复至9.5倍以下，那么我们可能会将展望调整为稳定。 改善的原因或为越秀房托恢复信用指标的计划成功实施，且业务运营和利润稳步增长。 ESG信用指标：E-2，S-2，G-3 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级