标普：房地产纾困基金如何救助中国房市

香港，2022年8月18日—中国正在设立由政府背书的房地产纾困基金，用于支持延期交付的住房项目完工。在政策措施持续推进的背景下，标普全球评级今日发布信用答疑报告《房地产纾困基金驰援中国房市》（Real Estate Funds, A First Aid To China's Property Slump），解答投资者关心的问题。 “房地产纾困基金是中国政府对于问题楼盘业主维权引发的停贷潮的政策回应，”标普全球评级分析师胡旸瑞表示。 我们估算约40%的开发商身陷财务困境之中。业主维权抗议或阻碍经济复苏，并使已然放缓的经济进一步受到拖累。 “业主维权抗议不仅威胁社会安定，”胡旸瑞表示。“如果维权抗议范围扩大，特别是如果引发房价暴跌，还可能损害金融稳定。” 在报告解答的问题中，一个是询问纾困基金是否算作政府兜底。我们认为纾困基金救助开发商或为业主提供退款资金的可能性较低。纾困基金的主要目的是保证停工楼盘完工，使购买期房的业主放心。基金将为保交楼项目的人工和材料资金缺口提供流动性，而不是帮助开发商偿还债务。 我们认为，地方政府将出面协调当地房地产纾困基金的设立。我们预计大部分资金将来自银行，小部分来自国企。全国性的房地产纾困基金或将会补足地方性纾困基金的资金缺口，从而尽快盘活停工楼盘，在引发系统性风险之前稳住市场信心。 报告对以下问题进行了解答： - 纾困基金是否将按普通商业基金运作？现金流的来源是什么？各方将承担哪些责任？ - 纾困基金对开发商现有项目的贷款抵押覆盖率会产生怎样的影响？是否使银行面临潜在信贷损失？ - 中国是否将收紧商品房预售制度？这对于银行和开发商而言意味着什么？ - 中国的不良资产管理公司是否将在纾困基金中发挥作用？ - 停贷潮与美国次贷危机有何相同和不同之处？ - 政府还采取了哪些重要的政策措施来预防停贷潮带来的负面影响？ 本报告不构成评级行动。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级