标普：因销售复苏前景弱化，金地集团展望调整至负面；“BB”评级确认（完整评级公告）

- 由于中国房地产市场持续下行背景下购房者信心进一步弱化，我们预计2022-2023年金地（集团）股份有限公司（金地集团）的合约销售额将会下滑。我们认为未来两年该公司的利润率也将持续受压。 - 2022年金地集团的财务杠杆可能出现临时性改善，原因是土地投资骤减和偿付到期债券。不过，我们预计由于收入确认减少且拿地规模增加，2023-2024年该公司的财务杠杆将会回升。 - 2022年7月26日，标普全球评级将金地集团及其子公司辉煌商务有限公司（辉煌商务）的评级展望从稳定调整至负面。同时，确认金地集团的长期主体信用评级为“BB”、辉煌商务的长期主体信用评级为“BB-”。 - 负面展望反映金地集团的合约销售额和EBITDA将持续下滑的风险，或导致其财务杠杆未来12-18个月内上升至5.0倍以上。 香港，2022年7月27日—标普全球评级7月26日宣布采取上述评级行动。 将稳定展望调整至负面缘于我们预计在利润率压缩的同时，金地集团的合约销售额也持续疲弱，由此导致EBITDA下滑，并使2023年杠杆水平趋近5.0倍。由于购房者信心下降，我们预计金地集团2022年的合约销售额将减少20%-25%，2023年进一步减少3%-5%。这将导致该公司2023-2024年的收入每年减少7%-10%。2022年上半年，金地集团录得合约销售额共计人民币1006亿元，同比减少38%。 我们预计2023-2024年金地集团的杠杆水平将维持在4.7-5.2倍的高位。2021年由于土地成本上升以及公司采取促销措施，毛利率从2020年的33%大幅下降至21%，由此导致同期杠杆水平从3.3倍骤升至5.3倍。由于该公司目前大幅削减土地支出，我们预计其杠杆水平将在2022年短暂改善至4.4-4.6倍。 我们认为金地集团的土储充足，因此2022-2023年债务增速能够得到有效管控。我们估算2022年上半年，该公司的权益土地投资同比骤减70%-90%。我们认为该公司能够采取如此谨慎的土地投资策略得益于充足的土地储备，可以支撑至少未来四年的物业开发。我们认为该公司短期内没有补充土地的需求，因此预计2022-2023年其土地总支出对总合约销售额的比率将保持在25%-30%（2021年：46%）；2024年预计反弹至38%-42%。 金地集团专注高线城市物业开发，由此我们预计其销售业绩将持续优于行业平均水平。以总建筑面积计，该公司62%的土储位于一二线城市，特别是长三角地区。2022年上半年金地集团的合约销售表现优于行业平均水平（同比下滑约50%）。 得益于现金集中管理和稳固的银企关系，金地集团的流动性将保持充裕。该公司对现金采取集中管理，体现在母公司掌握着大规模现金头寸。过去三年，母公司层面现金占并表现金总规模的比例持续高达40%-45%。因此，我们目前在计算调整后债务时假设50%的现金头寸为可用现金（之前年份为25%）。 此外，我们认为金地集团与银行的关系也保持稳固。2022年上半年，在中国开发商的资本市场融资变得更加艰难的背景下，金地集团通过银行获得了新的融资。截至2021年末，该公司52.99%的并表债务来自银行，44.07%来自资本市场；另类融资很少，只占2.94%。 然而，金地集团对非并表合联营项目的高敞口降低了其财务透明度，并增加了运营风险。公司广泛参与合联营项目以分担财务压力并有助其进入新市场。我们认为，这主要源于金地集团对竞争更激烈且地价更高的一二线城市敞口较高。我们认为，对合联营项目的高敞口将增加执行风险，特别是在行业下行周期。而资质较弱的合联营合作伙伴可能拖累金地集团的流动性资源，并拖慢建设进程。尽管如此，我们认为金地集团与陷入困境的合作伙伴所开展的尚需进一步投资的项目货值敞口不足金地集团2021年权益合约销售额的3%。 负面展望反映我们认为，未来12-18个月，金地集团的合约销售额仍将疲弱，利润率持续受压。我们预估，未来12-18个月公司的并表口径杠杆率将保持在4.4-4.8倍区间。 对金地集团的全资境外运营和融资平台辉煌商务的负面评级展望，反映了母公司的评级展望，以及我们认为未来12-18个月辉煌商务仍将是金地集团具有高度战略重要性子公司。 若金地集团的杠杆率显著恶化，即并表口径债务对EBITDA比率持续高于5倍，我们就可能下调其评级。若合约销售情况不及我们预期，举债购地活动大幅增加，且2022-2023年利润率进一步收窄至低于我们的预期水平，就可能导致金地集团的杠杆率升至5倍以上。若金地集团面临项目严重延期，影响项目交付和收入确认，则其杠杆率也可能上升。 若我们下调金地集团的评级，我们就可能下调辉煌商务的评级。 若下列情况发生，我们也可能下调辉煌商务的评级：（1）若因母公司战略转变导致我们认为辉煌商务对金地集团的战略重要性下降；或（2）金地集团对该子公司的控制力和监督弱化。 若未来12-18个月金地集团能够实现强劲销售复苏，我们就可能将其评级展望调回稳定。若其利润率强劲反弹（我们认为可能性很低），同时保持良好的财务纪律性，我们也可能将其展望调回至稳定。2022-2023年间公司并表口径的债务对EBITDA比率明显低于5倍即能体现前述改善。 若我们将金地集团的展望调回稳定，我们就可能将辉煌商务的展望调回稳定。若辉煌商务对集团的贡献率更加突出，从而使我们将其评估为集团的核心子公司，我们就可能将其评级上调。 环境、社会和治理（ESG） ESG信用指标：E-3 S-2 G-2 环境因素在我们对金地集团的信用评级分析中构成相对负面考量。公司面临的环境风险水平与同业相似。社会和治理因素在我们的评级分析中总体构成中性考量。与其他非上市同业相比，作为上市公司的金地集团股权结构较分散，单一股东的影响力均有限，且有专业执行团队（有较长过往记录）管理公司。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级