标普：因销售放缓，金辉控股和金辉集团展望调整至负面；“B+”评级获确认（完整评级公告）

- 鉴于市场需求弱化，我们预计2022年金辉控股（集团）有限公司（金辉控股）和金辉集团股份有限公司（金辉集团）的合约销售额将下降30%-35%，而2023年将持平。 - 因此，我们预计同期该中国开发商的杠杆率将弱化。金辉的流动性应可控，未来12个月公开债务到期较少。 - 2022年8月10日，标普全球评级将金辉的评级展望调整至负面。我们确认该公司长期主体信用评级“B+”。我们亦确认金辉发行或担保的债券的债项评级。 - 负面展望反映我们认为由于利润率和销售的下降幅度有机会扩大，未来12个月内金辉的债务对EBITDA比率可能较我们的基本假设弱化。 香港，2022年8月11日—标普全球评级8月10日宣布采取上述评级行动。 我们将展望调整至负面，缘于2022年和2023年金辉的合约销售额将会持续受压。这可能导致现金回款放慢并影响杠杆率的改善。我们预测2022年债务对EBITDA比率将暂时改善至5.1-5.4倍，而2023年将上升至5.8-6.1倍。受审慎土地支出的支撑，2023年债务可能逐渐减少，但该公司杠杆率也将弱化。 我们确认评级，以反映金辉的债务管理记录。当行业仍处于上行期，该公司从2019年已开始缩减债务。过去两年金辉将合约销售额的约25%用于购地，控制了债务融资的增长方式。由于扩张策略不那么激进，金辉并未重度依赖资本市场债务或信托融资，这通常在行业低迷时期给开发商带来最大的还款压力。截至2021年12月31日，信托融资仅占该公司总债务的6%。对信托融资的依赖程度下降且债务减少，亦有助于金辉降低财务成本。 尽管现金余额下降，金辉的流动性仍足够。原因在于该公司资本市场到期债务的偿付压力低于同业。从现在到2023年6月底，金辉有12亿元人民币的境内可赎回债券将于2022年11月到期，14亿元的境内可赎回债券将于2023年6月到期。尽管销售放缓，但我们认为该公司能够以现金余额偿付这些债务。随着资本市场反复收紧，金辉需使用内部资源来偿付一次性支付债务。 由于自2021年10月需偿付约73亿元债券，叠加销售放缓，我们估算该公司现金水平已持续下降，从2021年底的197亿元下降至2022年6月的约150亿元。我们估算约50%现金为非受限制现金，未来12个月应足以偿付资本市场到期债务。 合约销售额放缓将弱化金辉的现金流生成。2022年上半年，该公司合约销售额为244亿元，同比下滑56%。鉴于购房者已失去信心，销售将持续面临压力。我们认为，2022年合约销售额将下降30%-35%至600亿-650亿元，2023年将持平。因此，经营性现金流将受到冲击，而直到2022年底该公司将暂停购地以保留现金流。 我们预计金辉的收入结转和利润率将面临压力。由于销售放缓的延迟效应以及有节制的建设支出，该公司2022年收入或将持平，而2023年将下降13%-15%，尽管金辉有725亿元的大规模合约负债。由于过去几年土地成本上升，而行业下行期间楼市降价以促销，我们亦预测利润率将面临压力。 我们认为金辉的合联营项目和少数股权项目敞口规模可控。截至2021年末，该公司为合联营项目提供的担保规模较去年同期的人民币55亿元下降至人民币14亿元。原因是大部分的合联营项目开始于两三年前，目前已进入收尾阶段，而且该公司积极偿还了大部分银行债务。相比该公司的总债务规模，牵涉出险地产开发商的合联营项目债务规模很小。 金辉项目的少数股东敞口大部分来自其他开发商。牵涉出险开发商的项目已经完工，或者接近尾声，不需要再投入资金。 负面展望反映我们认为由于利润率压力增加且收入确认速度减慢，未来12-18个月内金辉的债务对EBITDA比率将弱化。该公司的流动性缓冲空间可能也会因现金产出减少而收窄。 如果金辉的并表债务对EBITDA比率上升至6.5倍以上或穿透式债务对EBITDA比率上升至6.0倍以上，我们可能将下调其评级。杠杆水平上升可能缘于该公司收入确认和利润不及我们预期，或该公司未严格控制债务水平。 如果金辉的流动性弱化或现金水平进一步下降，也可能导致评级下调。销售和现金回收速度下降、融资渠道弱化或更多现金困于预售款托管账户都可能导致前述情景发生。 如果金辉能将并表债务对EBITDA比率维持在6.5倍以下、穿透式债务对EBITDA比率维持在6.0倍以下，我们则可能将其展望调整至稳定。如果销售状况大幅回升且该公司稳步改善经营状况和项目确认，便可能带来上述改善。此外，该公司还需重塑流动性缓冲空间和打通融资渠道，从而增强应对行业下行的能力。此类改善可表现为现金头寸稳定，且到期债务顺利完成再融资。 ESG信用指标：E-3, S-2, G-3 环境和治理因素对金辉的信用评级有略显负面的影响。金辉主营住房开发，面临的环保风险来自持续收紧的绿色房屋气体排放、废弃物和污染物排放政策，这些政策增加了建造过程中的运营流程，并增加了建造成本。金辉面临的限制性治理因素为其董事会结构。控股股东林定强及其夫人（持股84%）对该公司有较大的影响力。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级