标普：中国商业REITs：跬步千里

香港，2023年5月16日—最近中国放宽房地产投资信托基金（REITs）市场，将推动其成为全球最大的商业地产信托市场之一。但由于对发行人的严格限制，市场或将起步缓慢。 详见标普全球评级5月15日发布的报告《中国商业REITs：跬步千里》（China Commercial REITs: Small First Step, Large Potential）。 在今年3月政府发布通知之后，购物中心、百货商场和农贸市场在中国被纳入REITs资产。此前合格资产仅限于能带来现金流的基础设施资产和保障性租赁住房。 “我们认为，消费相关商业地产的纳入标志着中国更传统定义REIT的诞生——在一系列房地产领域拥有或资助创收房地产的信托，”标普全球评级信用分析师凌兆良表示。 市场放宽符合中国促进消费的广泛政策目标。然而，我们预计在接下来的一年里仅有几笔消费REIT发行。原因在于严格的监管要求，包括所筹资金用于住宅地产开发和偿还投资者资金的限制，以及最低现金流分派率的要求。 凌兆良表示：“随着时间的推移，商业地产REITs将成为发行人非债务融资的重要选择。随着市场的演变深化，成熟的商业地产REITs可以通过股权配售和增加杠杆来扩大规模，创造并购和增长空间。” 2022年中国购物中心和百货商场的年化收入达2万亿元人民币（2,860亿美元）。基于受评中国房地产公司60%-70%的净营业利润率和4%-6%的资本化率，我们估算资产价值为20万亿元-35万亿元人民币（2.8万亿-5万亿美元）。 凌兆良表示：“只需将此类资产的一小部分上市，中国REIT市场将规模可观。” 例如，美国拥有全球最大的房地产REIT市场，至2022年资本总额达4,600 亿美元，包括住宅、零售、办公和酒店REITs。 凌兆良表示：“我们认为市场将继续扩大，而难以预测的是扩张节奏。接下来，办公楼、酒店以及——或其他资产类型——住宅或将被纳入。” 本报告不构成评级行动。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级