穆迪维持大连万达商业管理及万达香港的评级；展望稳定
香港、2020年7月13日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。
穆迪投资者服务公司维持以下评级：
• 大连万达商业管理集团股份有限公司 (大连万达商业管理) Ba1的公司家族评级；
• 万达商业地产 (香港) 有限公司 (万达香港) Ba3的公司家族评级，以及
• Wanda Properties Overseas Limited 和 Wanda Properties International Co. Limited 所发行债券的Ba3高级无抵押债务评级
Wanda Properties Overseas 和 Wanda Properties International 均为万达香港的全资子公司。受评债券由万达香港提供担保，并得到大连万达商业管理、万达香港和债券受托人之间的股权收购承诺及维好协议的支持。
上述公司的所有展望仍为稳定。
评级理据
穆迪高级副总裁曾启贤表示：“大连万达商业管理Ba1的公司家族评级反映其强大的品牌实力及在中国开发并管理商业地产的记录，以及在出售住宅开发业务之后得以改善的业务状况。”
“评级亦考虑了公司庞大的重复性租金收入以及现金水平。上述优势缓解了与公司总债务杠杆较高、三四线城市业务敞口较大相关的风险，及其在零售业务环境面临挑战且经济增长放缓之下实施扩张计划带来的执行风险。”负责大连万达商业管理的穆迪主分析师曾启贤补充道。
虽然受疫情影响2020年公司租金和管理费收入较去年将有所下降，随着疫情相关影响逐渐消退，大连万达商业管理旗下购物中心的零售和客流量应能逐步改善。
穆迪预计受公司强劲的零售购物中心管理实力以及运营记录支持，2020年下半年和2021年大连万达商业管理的租金收入将逐步回升。过去3-4年，大连万达商业管理旗下购物中心零售空间的出租率高达99%以上，月均租金水平稳定在人民币100-110元/平方米。
鉴于此，穆迪预计2020年大连万达商业管理的净债务/EBITDA比率将从2019年的4.0倍上升至6.0左右后，于2021年能回落至4.5倍左右。与之类似，预计2020年公司EBITDA/利息覆盖率将从2019年的3.0倍下降至2.1倍，其后在2021年回升至2.5倍-3.0倍。
上述预测指标继续支持大连万达商业管理Ba1的公司家族评级水平。
大连万达商业管理在出售住宅开发业务之后，其开发和行业风险下降，所带来业务状况的改善将减轻公司财务指标暂时性疲弱的影响。
中国经济增长放缓之下，公司在三四线城市较大的业务敞口以及主要面向三四线城市的扩张计划将带来运营和执行风险。不过，穆迪认为大连万达商业管理在三四线城市商业风险管控方面拥有专业知识和经验。其轻资产策略亦将降低其融资需求与三四线城市业务扩张相关的财务风险。
大连万达商业管理Ba1的公司家族评级亦受其非上市公司性质的制约，不过该风险在一定程度上得到下列因素的缓解：公司有独立董事，以及腾讯控股有限公司 (A1/稳定) 等知名股东及其他投资者，并任命其在董事会中的代表，从而平衡了股东、债权人和其他利益相关方的利益。
大连万达商业管理的流动性充足。截至2019年12月31日，公司持有现金高达人民币657亿元，且年租金收入稳定在人民币350-400亿元左右。穆迪预计，该公司的现金持有规模和运营现金流将足以覆盖其未来12-18个月的到期债务和兴建购物中心的相关承诺资本支出。
稳定展望反映穆迪预计未来12-18个月大连万达商业管理将维持可支持其Ba1公司家族评级的财务指标，并拥有充足的现金资源支持其运营及再融资需求。
维持万达香港Ba3的公司家族评级反映了其个体信用实力和两个子级的提升，子级提升的依据是穆迪预计必要时该公司会得到母公司大连万达商业管理的支持。
穆迪预计其将获得大连万达商业管理的支持考虑了万达香港由后者100%所有。万达香港由母公司完全控制，同时也是大连万达商业管理主要的境外投融资平台。
此外，穆迪预计大连万达商业管理将维持其在必要时可向万达香港提供支持的能力，反映在前者Ba1的公司家族评级，以及在向万达香港及时提供资金支持方面有着良好的历史记录。
鉴于万达香港作为大连万达商业管理集团境外投融资平台的作用，其个体信用状况反映了公司较小的规模、酒店业务经营环境较为困难、较弱的信用指标以及较低的股本水平。上述劣势因其流动性良好，并且母公司对万达香港直接控制而有所缓解。
因公司持有充足的现金，万达香港的流动性状况良好。截至2019年底，万达香港持有现金约人民币75亿元，可覆盖同期该公司人民币22亿元的短期债务的3.4倍左右。穆迪预计万达香港将拥有充足的流动性资源以满足其运营和再融资需求。
万达香港的评级展望为稳定，反映了穆迪预计大连万达商业管理在万达香港承压时将提供财务支持，因为两家公司的联系紧密。
可引起评级上调或下调的因素
若能成功实施其业务增长计划并改善其财务指标，调整后净债务/EBITDA比率降至4.0倍-4.5倍以下，且EBITDA/利息比率上升至3.0倍-3.5倍以上，则大连万达商业管理Ba1的公司家族评级有可能上调。
若大连万达商业管理出现下列情况，则其Ba1的公司家族评级也可能被下调： (1) 流动性疲软； (2) 租金和管理费收入增长慢于预期，或 (3) 信用指标恶化。
表明评级有下调压力的指标包括调整后净债务/EBITDA比率持续高于6.0倍-6.5倍，EBITDA/利息比率持续低于2.0倍。
此外，任何迹象表明大连万达商业管理有资金大量流失，或公司治理及透明度显著恶化，则亦将令评级遭遇压力。
若大连万达商业管理的公司家族评级获上调，且万达香港对前者的战略及经济重要性保持不变，则万达香港的评级可能会上调。
另一方面，大连万达商业管理的公司家族评级下调也将导致万达香港的公司家族评级及其担保债券的评级被下调。
此外，若万达香港的个体信用状况恶化，或大连万达商业管理减持万达香港，或其对大连万达商业管理的战略或经济重要性有所下降，则万达香港的评级可能会面临下调压力。
大连万达商业管理集团股份有限公司所采用的主要评级方法是2018年9月发表的《房地产投资信托基金和其他商业地产公司》；万达商业地产 (香港) 有限公司、Wanda Properties Overseas Limited 和 Wanda Properties International Co. Limited 所采用的主要评级方法是2016年10月发表的《商业和消费服务业》。
大连万达商业管理集团股份有限公司在中国从事商业地产开发和运营。截至2019年底，该公司在中国160多个城市经营323座零售购物中心。
截至2019年12月，大连万达集团股份有限公司持有大连万达商业管理集团股份有限公司45.0%股权。大连万达集团董事长王健林及其家人合计持有大连万达商业管理集团股份有限公司约6.8%股权。此外，由腾讯控股有限公司 (腾讯，A1/稳定) 主导，且包括京东商城电子商务有限公司 (Baa2/正面) 和融创中国控股有限公司 (Ba3/稳定) 在内的投资财团合计持有大连万达商业管理集团股份有限公司14.2%的股权。
万达商业地产 (香港) 有限公司是大连万达商业管理主要的境外投融资平台。万达香港的主要资产包括其所持于香港上市的万达酒店发展有限公司65.04%股权，以及一个位于美国的海外房地产和酒店项目投资。
来源：穆迪投资者服务公司