惠誉将新城发展和新城控股'BB'的评级列入负面评级观察名单（完整评级公告）
Fitch Ratings-Hong Kong/Shanghai-05 July 2019: 本文章英文原文最初于2019年7月4日发布于：Fitch Places Future Land Development, Seazen's 'BB' Ratings on Watch Negative
惠誉评级已将中国房企新城发展控股有限公司（新城发展）'BB'的长期外币和本币发行人违约评级列入负面评级观察名单。惠誉同时将新城发展子公司新城控股集团股份有限公司（新城控股）'BB'的长期外币发行人违约评级列入负面评级观察名单。完整评级行动列表请见本文末尾。
上述评级列入负面评级观察名单是基于，新城发展董事长和创始人王振华被中国警方刑拘可能加剧新城发展和新城控股的业务风险和财务风险。
关键评级驱动因素
董事长被拘留：新城发展和新城控股于7月3日确认董事长被上海警方刑拘，并宣布免除王的董事长职务且立即生效。王振华之子王晓松将上任这两家公司的董事长——王晓松之前为公司的非执行董事。与此同时王振华继续任两家公司的董事和董事会成员，他对新城发展实际持股71%，新城发展持有新城控股67%股权。
信用面临的风险：惠誉认为，上述事件可能在短期内负面影响两家公司的经营和财务业绩，包括两家公司的预售和拿地规模可能因声誉受损而下滑。两家公司的融资渠道也可能受到影响——尽管它们迄今为止未发生债务条款的违约。如果两家公司的运营及/或融资持续疲弱，将可能导致其信用状况发生不可逆的恶化。
自身良好的信用状况：惠誉于2019年4月确认新城发展和新城控股的评级为'BB'，反映了两家公司在快速扩张房地产开发和投资物业业务的同时保持财务状况稳定的能力。新城发展业务状况方面的实力受到下列因素的支持：销售规模庞大（2018年合同销售额为2210亿元人民币），土地储备多元且足以支持三到五年的开发需求，以及不断增长的投资物业业务产生可预见的租赁收入并令经常性EBITDA利息保障倍数从2017年的0.2倍升至2018年的0.4倍。
新城发展的杠杆率已从2017年末的40%升至2018年末的44%。惠誉预计，鉴于新城发展的业务快速扩张，大量使用合联营结构，且尝试增加项目权益，惠誉预测未来两年该公司的杠杆率虽将保持在50%以下但会有所波动。鉴于新城发展和新城控股之间的母子公司关联性强，惠誉基于两家公司的并表状况对它们进行评级。
评级推导摘要
2018年末新城发展对新城控股持股67%，因此惠誉基于其母子公司评级关联性标准，使用并表方法对两家公司进行评级。两家公司在战略和运营层面的强关联性体现在，新城发展的中国房地产开发业务全部由新城控股负责，新城发展则负责筹集境外资金来支持集团业务扩张。两家公司的董事长为同一人。
因实施高销售周转率的战略，新城发展的合同销售额已快速增至高于评级处于'BB'区间的多数同业的水平。2018年新城发展的权益销售额达1430亿元人民币，高于远洋集团控股有限公司(远洋集团，BBB-/稳定，独立信用状况为bb+)和旭辉控股（集团）有限公司(旭辉，BB/稳定)的水平，且几乎两倍于中国奥园集团股份有限公司(BB-/正面)、合景泰富集团控股有限公司(BB-/稳定)及龙光地产控股有限公司(BB-/正面)的水平。新城发展的投资物业业务增长迅速，2018年经常性收入为20亿元人民币，经常性EBITDA利息保障倍数为0.4倍。该公司的投资物业组合约为400亿元人民币，远高于所有其他'BB'评级的同业，并因此导致该公司的杠杆率上升并在2018年高于同业的杠杆率水平。
新城发展的杠杆率（依据按比例合并合资公司和联营公司报表后的净负债与调整后库存之比计算）保持在45%左右，与旭辉等'BB'评级同业的水平一致，但高于远洋集团约35%的杠杆率水平。因持续拿地及发展投资物业组合导致资本支出高企，2017年至2018年间新城发展的杠杆率有所上升。2018年该公司的经常性EBITDA利息保障倍数为0.4倍，与远洋集团的水平相近。但是，与新城发展相比，远洋集团的投资物业业务更强劲且经营时间更长，因此其独立信用状况比新城发展高一个子级。
关键评级假设
本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：
- 2019年和2020年合同销售总额分别达2700亿元人民币和3000亿元人民币，权益利率约为70%
- 2019年购地款约占权益销售收入的60%，2020年至2022年间为50%
- 2019年至2022年间每年投资物业资本支出为220亿元到250亿元人民币
- 总体EBITDA利润率继续高于25%
- 新城发展继续为新城控股的控股股东，且两家公司之间的运营关联性未减弱
评级敏感性因素
就新城发展和新城控股而言：
如果发现新城发展的预售情况显著弱于惠誉的预期，或其融资渠道收窄，惠誉将对该公司采取负面评级行动。惠誉于2019年4月15日确认新城发展和新城控股的评级时列出的可能触发负面评级行动的敏感性因素包括：
- 并表合同销售额与总负债的比率持续低于1.5倍（2018年为1.7倍）
- 净负债与调整后库存（按比例合并合资公司的报表）的比率持续高于50%
- EBITDA利润率持续低于18%（2018年为26.4%）
额外就新城发展而言，该公司与新城控股之间的关联性减弱可能会导致负面评级行动。
（上述比率均基于新城发展的并表财务数据。）
如果新城发展和新城控股的业务和财务状况在前董事长事件的情况下仍持续符合惠誉的预测，惠誉将解除其评级观察负面状态并确认其评级。
流动性
流动性充足：2018年末集团不受限制的现金余额翻番至410亿元人民币，足以覆盖其270亿元人民币的短期债务。集团于2019年初偿付了23亿港元的可转换债券。
完整评级行动列表
新城发展控股有限公司
'BB'的长期外币发行人违约评级列入负面评级观察名单
'BB'的长期本币发行人违约评级列入负面评级观察名单
'BB'的高级无抵押评级列入负面评级观察名单
票息率6.5%、2020年到期的3亿美元高级无抵押票据'BB'的评级列入负面评级观察名单
票息率7.5%、2021年到期的3亿美元高级无抵押票据'BB'的评级列入负面评级观察名单
票息率5%、2020年到期的3.5亿美元高级无抵押票据'BB'的评级列入负面评级观察名单
票息率6.15%、2023年到期的2亿美元高级无抵押票据'BB'的评级列入负面评级观察名单
新城控股集团股份有限公司
'BB'的长期外币发行人违约评级列入负面评级观察名单
'BB'的高级无抵押评级列入负面评级观察名单
新城环球有限公司（New Metro Global Limited）发行、新城控股担保的票据：
票息率5%、2022年到期的2亿美元高级无抵押票据'BB'的评级列入负面评级观察名单
票息率7.5%、2022年到期的2亿美元高级无抵押票据'BB'的评级列入负面评级观察名单
票息率6.5%、2022年到期的3亿美元高级无抵押票据'BB'的评级列入负面评级观察名单
票息率6.5%、2021年到期的5亿美元高级无抵押票据'BB'的评级列入负面评级观察名单
票息率7.125%、2021年到期的3亿美元高级无抵押票据'BB'的评级列入负面评级观察名单
注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。
来源：惠誉评级