标普：因流动性疲弱，新湖中宝评级下调至“B-”；展望负面（完整评级公告）
- 我们预计未来12个月新湖中宝股份有限公司（新湖中宝）的流动性为疲弱，主要原因在于现金余额少、房地产销售的经营性现金流不确定、以及投资价值缩水。
- 2024-2025年该中国住宅地产开发商的销售执行风险依然存在。预售推迟或销售业绩低于我们的预期，都可能影响经营性现金流入。
- 2024年3月15日，标普全球评级将新湖中宝的长期主体信用评级从“B”下调至“B-”。我们亦将该公司担保的优先无抵押债券的长期债项评级从“B-”下调至“CCC+”。
- 新湖中宝的负面展望反映我们认为，因合约销售额疲软，该公司流动性在未来12-18个月内可能进一步吃紧。
香港，2024年3月19日—标普全球评级3月15日宣布，采取上述评级行动。
新湖中宝疲软的销售额将侵蚀其现金余额。该公司现金余额不太足以覆盖其短期借款。新湖中宝2023年合约销售额疲软，为30亿元人民币，远低于我们预估的95亿元人民币。主要原因在于上海大型项目（天虹）的预售从2023年四季度推迟至2024年上半年。受经营性现金流入大幅下降而建设及其他运营成本保持较高的影响，2023年底现金余额进一步减少。
我们估算2023年底新湖中宝的经调整可用现金仅能覆盖其短期借款的20%-30%，低于截至2023年6月30日的33%。该公司有两笔合计2.22亿美元的短期债券，一笔可于2024年被回售，另一笔将于2024年到期。如果债券再融资不成功，新湖中宝将不得不利用内部资源（如出售资产）来偿还债务。
两大项目的销售执行风险仍在。项目销售对于新湖中宝未来12-18个月的经营性现金流入很重要。天虹项目总可售资源约为120亿元人民币。该项目计划将于2024年分阶段预售。目前预售资格还待当地监管机构批准。
另一大项目（亚龙）也是上海旧改项目，其可售资源约为500亿元人民币。该项目计划将于2024-2026年分阶段推出，第一批或将于2024年下半年预售。
如果建设和项目预售进展不顺利，可能会影响新湖中宝2024-2025年合约销售额和经营性现金流。
此外，相比全资项目，我们认为新湖中宝从这两个合联营项目中获取现金的时间可能更长，缘于该开发商需与合联营伙伴协商提取现金盈余。新湖中宝持有天虹60%股权，该项目在财务上并表。新湖中宝持有亚龙50%股权，该项目不并表，其财务透明度更低。融创中国控股有限公司（融创中国）持有亚龙18.48%股权。融创中国自2022年初陷入困境，并于2023年底将亚龙31.52%股份出售给另外三家非开发商合作方。
新湖中宝的未质押及可流通投资组合提供的流动性缓冲空间已缩小。过去的一年里，这些投资的市场价值大幅下降。尤其是，截至2024年3月15日，新湖中宝的重大投资之一盛京银行的股权价值相比2023年6月30日缩水约80%。我们估算该公司可出售的剩余流动投资的市场价值降至20亿元人民币（对比截至2023年9月的38亿元人民币）。该价值已剔除通过股权质押所获取的借款金额。
鉴于该公司曾出售境内外投资组合补充其流动性，我们一直将新湖中宝的未质押及流动投资组合视为其流动性支持。
引入国有股份可能不会改善新湖中宝的短期流动性。2024年1月，该公司宣布引入浙江衢州一家国有企业对其持股。现有股东浙江新湖集团股份有限公司（新湖集团）、黄伟及其一致行动人将转让约18.43%的股份予该国企。新湖中宝曾在2023年8月下旬引入衢州另外一家全资国企作为其第二大股东（持股10.11%）。
此次股份转让完成后，衢州国有资产监督管理委员会将间接持有新湖中宝28.54%股份，略高于新湖集团、黄伟及其一致行动人的持股。新湖集团、黄伟及其一致行动人仍是新湖中宝的控股股东。
引入国资持股将增加新湖中宝在新能源和智能制造领域的业务，丰富其业务多样性，但可能不会缓解公司未来12个月的流动性压力。不过，在当前纯自营企业融资环境欠佳的背景下，不断强化的国资背景或将有助于新湖中宝维护银行和其他金融机构融资渠道。
负面展望反映我们认为新湖中宝的流动性在未来12个月内可能进一步吃紧。这是因为该公司的现金缓冲较少，房地产市场持续下行背景下存在销售执行风险，且投资组合持续缩水。
如果新湖中宝的流动性状况进一步弱化，以致资本结构可持续性下降或债务偿付风险上升，我们将下调其评级。此情景发生的迹象可能包括：销售疲弱，或项目预售或交付推迟；临期债务无法进行再融资；或该公司与银行和债权人的关系弱化。
如果新湖中宝的流动性改善，我们则可能将其展望调整至稳定。改善可能缘于：该公司获得良好的合约销售额和现金回款；多渠道融资环境改善；金融资产变现进展顺利。
环境、社会和治理
治理因素在我们对新湖中宝的评级中属于负面因素。2022年11月新湖中宝收到中国证券监督管理委员会就该公司财务披露信息和审批流程不当的警示函。由此我们认为该公司的内控存在不足。
此外，我们认为新湖中宝缺乏明确的控制债务增长的内部机制。由于房地产开发和金融投资的资金需求量巨大，该公司的财务杠杆（以债务对EBITDA比率衡量）远高于其他同业企业。该公司的投资组合使这些风险得到部分缓解。新湖中宝持有的金融机构和科技初创企业的股份为其带来分红收入和资本化机会。其投资组合包括了部分上市公司资产，必要时可进行变现用于降杠杆。
环境因素在我们的评级中属于略负面因素。新湖中宝对环境和社会风险的敞口与同业企业大致相当。
注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。
来源：标普全球评级