标普：因加强债务控制，宝龙地产的展望调整至稳定；评级获确认

宝龙地产强化审慎财务管理，将增加公司降杠杆趋势的确定性。 2019年10月31日，标普全球评级将宝龙地产的评级展望从负面调整至稳定。 同时，我们确认该公司的长期主体信用评级“B+”及其发行的优先无抵押债券长期债项评级“B”。 稳定展望反映我们认为未来12个月内该公司将保持改善后的债务杠杆水平，同时实现销售稳步增长并保持利润率稳定。 香港，2019年11月1日—标普全球评级10月31日宣布，将宝龙地产控股有限公司（宝龙地产）的评级展望调整至稳定，以反映我们认为该公司展现了对审慎财务管理的承诺。我们因此认为未来2年该公司可能会保持降杠杆的趋势。我们同时还预计其经常性租金收入将继续增长。 我们认为，过去6个月宝龙地产控制债务增速且经营业绩强劲，使得公司杠杆水平继续下降的可能性上升。我们预计2019年宝龙地产的合并债务对息税与折旧摊销前利润（EBITDA）的比率将接近6.0倍，过去2年为7.0倍。该公司的（权益并表联合营项目后的）穿透性杠杆比率或可能大体相似。宝龙地产截至2019年6月30日的总债务规模低于500亿元，截至2018年末的总债务为490亿元。我们预估到2019年末公司的总债务将小幅上升至540亿元。 除了债务增速趋于稳定，我们认为宝龙地产的收入确认增加也将有助于增强其信用状况。2019年前6个月该公司的债务对EBITDA的比率从2018年的7.0倍改善至5.8倍。同期收入增长了32%，主要源于过去2年售出项目的收入确认。我们预计2019年宝龙地产的年收入增速将达到30%-35%，2020和2021年为22%至27%，有助于降低公司杠杆率。 我们认为宝龙地产对扩大业务规模将继续保持审慎。2019年2季度以来该公司购地活动回升，2019年前9个月的权益支出约为120亿元，高于我们的初始预测。但是，公司的销售额和现金回笼情况都强于我们的预期。 鉴于宝龙地产新项目推盘计划强劲且在长三角地区拥有优势业务布局，该公司可能会超额完成调整后的合同销售目标。2019年前3个季度宝龙地产实现合同销售额451亿元，相当于500亿元初始销售目标的90%，占550亿元的调整后销售目标的82%。宝龙地产还有充足的可售货量，我们预估2019年4季度其可售货量为350至400亿元。我们还预计该公司的强劲销售势头将延续至2020和2021年，合同销售额每年将增长25%-30%。宝龙地产2018年的合同销售额为410亿元。 我们预测未来2年宝龙地产的租金收入对利息的覆盖率将保持在35%-40%。相较拥有大规模投资物业组合的可比同业，该比率水平较低。2018年宝龙地产的租金收入（不含物业管理费）可覆盖36.5%的利息支出。我们预计该公司租金收入增长将大致抵消掉债务扩大导致的利息支出增加。如果将构成商业租赁合同一部分的经常性物业管理费包含在内，宝龙地产的租金收入对利息的覆盖率将为50%-60%，该水平依然低于龙湖集团控股有限公司（龙湖集团）和华润置地有限公司（华润置地）等可比同业的80%-130%的利息覆盖率水平，但高于“B”评级组别中可比同业的平均水平。 我们认为宝龙地产近来进行的配股融资具有正面信用影响。但是，考虑到此次配售的规模，短期内对公司信用状况的影响或将有限。2019年10月宝龙地产以先旧后新方式配售1.466亿股新股，共募集资金7亿元。 对宝龙地产的评级展望稳定，反映我们认为未来12个月内该公司将保持有所改善的债务杠杆水平，同时实现销售和收入稳步增长并保持利润率稳定。我们还预计宝龙地产的经常性租金收入将持续增加，对利息支出的覆盖比率将保持在当前水平。 如果宝龙地产在业务扩张过程中未能保持杠杆水平稳定，我们可能会下调其评级。未来12个月内合并债务对EBITDA的比率上升至高于6.0倍且没有改善迹象，或表明杠杆水平弱化。如果公司更为激进举债补充土储或进行房地产投资，或将导致上述情形发生。 宝龙地产的租金收入增速比我们的基础情形假设慢，我们也可能会下调其评级。 如果宝龙地产改善其债务杠杆水平，使得债务对EBITDA的比率持续低于5.0倍，我们可能会上调其评级。如果宝龙地产展现出致力于进一步控制债务并实现收入增速大幅高于我们的预期，可能会触发上述情形发生。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级