惠誉确认中海宏洋的评级为'BBB'；展望稳定
Fitch Ratings - Hong Kong - 21 Jul 2020: 本文章英文原文最初于2020年7月15日发布于：Fitch Affirms China Overseas Grand Oceans at 'BBB'; Outlook Stable
惠誉评级已确认中国海外宏洋集团有限公司（中海宏洋）的长期发行人违约评级为'BBB'，展望稳定。惠誉同时确认中海宏洋的外币高级无抵押评级及其未偿票据的评级为'BBB'。
惠誉采用自上而下的评级方法，基于中海宏洋母公司中国海外发展有限公司（中国海外发展，A-/稳定）'bbb+'的独立信用状况，下调一个子级得出中海宏洋的评级。中国海外发展'A-'的发行人违约评级比其独立信用状况高一个子级是因为惠誉认为，中国海外发展的最终母公司国有企业中国建筑股份有限公司（中国建筑，A/稳定）是通过持股中国海外发展来履行其在住房建设领域的部分战略职能——中国海外发展是中国建筑旗下主要的房地产开发平台。但惠誉认为中海宏洋对上述职能的贡献不大，原因在于其业务规模及对中国海外发展的贡献度有限，因此其评级未获一个子级的调升。
本次评级确认反映了中海宏洋与中国海外发展之间在战略、运营及股权层面的持续关联性。中海宏洋的独立信用状况为'bb'，原因是2019年该公司的杠杆率（以净负债与调整后库存的比率衡量）较低，不到10%。这令中海宏洋具有很大的财务灵活性来满足业务发展和偿债需要——尽管其业务规模与'BB-'评级房企更相似。
关键评级驱动因素
对母公司的重要性：中国海外发展是中国最大且盈利能力最强的房企之一，对中海宏洋持股38.32%。中国海外发展专注于一二线城市，而中海宏洋是中国海外发展用于向三四线城市扩张的唯一一家公司，这增强了其对母公司的长期战略重要性。这两家公司相互融合，高管和经营管理层重叠，共用品牌、市场资讯及管理系统。但是，鉴于2019年中海宏洋仅占中国海外发展合同销售总规模的17%，惠誉认为中国建筑向中国海外发展提供的支持不会惠及中海宏洋。
独立信用状况为'bb'：中海宏洋的独立信用状况反映了其持续处于低位的杠杆率，但受到其与'BB-'评级同业更相似的较小合同销售规模的制约。2019年中海宏洋的EBITDA利润率较2018年有所改善，原因是该公司拿地成本较低的项目的收入得到确认。中海宏洋的杠杆率远低于'BB-'评级同业的水平——这些公司的杠杆率接近40%。惠誉预计，未来三年中海宏洋的杠杆率将随业务规模的扩大而逐渐上升，但仍将保持在约25%的水平。
利润率不断改善：2019年中海宏洋的EBITDA利润率（不含资本化利息）升至31.0%（2018年为27.6%），与'BB'评级同业的水平相当。虽然2019年该公司的EBITDA利润从2018年的27.6%率进一步升至31%，但惠誉认为2019年的高利润率不可持续，原因是中海宏洋的主要业务仍集中在实施住房限购限价政策的低线城市。
2019年中海宏洋的合同销售平均售价较2018年的每平方米10,271元人民币增长3.7%至每平方米10,652元人民币，这得益于住房价格的普遍上涨以及该公司在较发达城市的业务比重的上升。
销售和拿地加速：惠誉预计，中海宏洋持续扩大的销售规模将进一步增强其业务状况。该公司在2020年前六个月完成了全年销售目标的46%，合同销售额为279亿元人民币，同比增长14.5%。合同销售规模持续扩大促使中海宏洋加快拿地。2019年该公司购买了31块地，权益购地金额为278亿元人民币。惠誉预计，到2020年末中海宏洋的土地储备总量将逾2,200万平方米，足以支持三到四年的开发需求。
评级推导摘要
惠誉采用自上而下的评级方法对中海宏洋进行评级；该公司的评级比其母公司中国海外发展'bbb+'的独立信用状况低一个子级。中海宏洋是中国海外发展用于向三四线城市扩张的唯一一家公司，因此对中国海外发展具有长期战略重要性。这两家公司相互融合，高管和经营管理层重叠，共用品牌、市场资讯及管理系统。
鉴于经营环境风险（包括住房限购及土地拍卖价格上限等监管限制），中国房企不太可能获得'BBB+'以上的评级。
关键评级假设
中海宏洋评级研究中惠誉的关键评级假设包括：
- 2020至2022年间合同销售每年增长5%-9%
- 2020至2022年间建安成本每年增长5%
- 2020至2022年间地价每年上涨2%-3%
- 2020至2022年间平均售价上涨3%-7%
评级敏感性
可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：
- 除非有证据表明中国海外发展与中海宏洋之间契约层面的关联性有所增强，否则惠誉不会对中海宏洋采取正面评级行动
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：
- 中国海外发展与中海宏洋之间战略、运营或股权层面的关联性减弱
- 中海宏洋在运营、财务及流动性状况持续走弱时未获得中国海外发展的支持
- 中国海外发展的独立信用状况变差
中海宏洋的独立信用状况
可能单独或共同导致惠誉对中海宏洋的独立信用状况采取正面评级行动的未来发展因素包括：
- 除非中海宏洋的业务规模显著扩大，否则惠誉不太可能对其采取正面评级行动
可能单独或共同导致惠誉对中海宏洋的独立信用状况采取负面评级行动的未来发展因素包括：
- 调整后EBITDA利润率降至持续低于20%
- 净负债与调整后库存的比率恶化至持续高于35%
流动性及债务结构
流动性充足：2019年末中海宏洋持有现金168亿元人民币以及受限制的现金107亿元人民币，短期债务为117亿元人民币。2019年该公司的债务总额为307.9亿元人民币，2018年为286亿元人民币。2019年中海宏洋的债务中90%为银行借款，剩余10%为境外高级票据。2019年该公司的平均利率为4.7%，与2018年的水平相似。惠誉预计，2020至2021年间中海宏洋的融资成本率将保持在4.6%。
环境、社会与公司治理(ESG)方面的考虑因素
ESG信用相关度（如有）评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。
来源：惠誉评级