标普：预售业绩回暖将缓和中国海外发展杠杆率的小幅上升

香港，2022年8月26日—标普全球评级今日表示，中国海外发展有限公司（中国海外发展）2022年下半年的合同销售应该会好于可比同业，因为这家开发商的业务布局高度集中在购房需求总体更有韧性的一二线城市。此外，今年以来一些预售楼盘停工烂尾，打击了消费者对开发商财务状况的信心，在这样的背景下，消费者追求资金安全，对大开发商有利。 在中国海外发展业绩可能优于同业的同时，行业将迎来一轮长时间的下行。我们预测2022年全国商品房销售额下降三分之一，2023年微幅增长0%-3%。中国海外发展今年上半年合同销售额下降33.2%，但7月份降幅收缩至23%。我们预计今年剩余几个月其销售额将出现回暖。 中国海外发展目前拥有人民币5,500亿元的可售货值。过去半年购得的项目应该有70%能在2022年下半年开盘。我们预计该公司2022年合同销售额将比2021年少5%-10%。 随着更多预售楼盘完工交付，下半年的结转收入也将回升。因此，该公司2022年末以债务对EBITDA比率衡量的杠杆率应该会从2022年6月末的4.0倍高峰回落。我们预计该公司能够通过加强购地审慎性来应对杠杆率的暂时上升。 我们预计中国海外发展的土地收购将保持活跃，但所购土地将更有选择性，并集中在一二线城市。2022年上半年，该公司储备土地发生的支出530亿元，相当于同一时期合同销售额的38%，低于2021年的48%。 我们预计该公司的流动性将保持强劲。截至2022年6月末，其现金对短债比率仍然高达2.41倍，这还不包括预售项目监管账户中的资金。借助于强有力的执行，该公司应能加快资金回笼。上半年的现金回款率仍然高达88%。 我们还预计，中国海外发展将进一步扩大投资性物业业务。虽然受疫情影响减免了租金，其上半年租金收入仍增长6.2%至26.5亿元。这要归因于占了租金收入66%的写字楼租赁物业。其余租金收入来自受疫情防控影响更大的购物中心和酒店业务。 本报告不构成评级行动。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级