标普：绿城专注于高端住宅将支撑其在中国的市场地位

香港（标普全球评级）2024 年 8 月 27 日——绿城中国控股有限公司（Greentown China Holdings Ltd.）相对韧性的销售业绩得益于其专注于中国部分高线城市的高端产品。我们相信，这将在中国房地产市场长期低迷的情况下支撑该开发商的市场地位。 我们预计绿城 2024-2025 年的合同销售额降幅将低于平均水平。2024 年前七个月，绿城的合同销售额（不包括项目管理业务的合同销售额）下降 11% 至人民币 964 亿元。相比之下，同期中国前 100 家开发商的销售额同比下降 37.5%。绿城的平均售价约为每平方米 30,000 元人民币，也高于接近每平方米 10,000 元人民币的行业平均水平。 此外，绿城正在减少其合资企业 (JV) 的风险敞口。我们认为这可能有助于公司减轻来自合资伙伴的传染性财务风险。2024 年前七个月，该公司的合同销售权益比率已升至 70%，而 2023 年为 66%，2022 年为 58%。2024 年上半年新收购项目的权益比率甚至上升至 84%。 凭借良好的银行关系和顺畅的在岸债券融资渠道，绿城可以继续积极收购土地。截至 2024 年 8 月 23 日，绿城已收购 23 个项目，权益土地款为人民币 259 亿元，新增可售资源为人民币 582 亿元。这些投资集中在选定的高线城市。由于这些城市的房地产需求更具韧性，这有望带来令人满意的销售。 尽管如此，绿城的利润率在 2024-2025 年可能仍将承压。其房地产开发业务的毛利率从 2023 年同期的 16.0% 进一步下降至 2024 年上半年的 11.7%。我们主要将此归因于市场情绪仍然疲软、以及公司优先考虑经营现金流入的战略。据我们估计，该部门的毛利率将在 2025 年小幅回升至 12.2%，因为 2021 年左右收购的许多低利润项目已经得到确认。 截至 2024 年 6 月底，绿城报告的债务为人民币 1,483 亿元，与 2023 年底的水平大致相同。尽管该公司的土地收购相对活跃，但我们预计该公司将在 2024-2025 年减少其调整后债务，主要方式是减少对非合并项目的外部担保，并使用内部资源偿还部分到期债务。绿城一直在积极管理其流动性，这体现在提前偿还银团贷款和按面值回购部分离岸债券。例如，该公司刚刚宣布了一项要约收购，将以面值全额回购其剩余的 1 亿美元信用增强债券，这些债券将于 2025 年 1 月到期。我们相信，绿城将继续通过再融资和使用内部资源积极管理即将到期的债务。 我们预计，该公司的杠杆率（以债务与 EBITDA 之比衡量）在 2024-2025 年可能仍将保持在 7.6 倍至 8.2 倍的高位，而 2023 年为 7.8 倍。高杠杆率主要受房地产销售下滑和利润率压缩的影响。我们对 'BB-' 评级的稳定展望反映了我们预计：尽管市场低迷，但未来 12 个月绿城仍将保持其业务竞争力并保持多种融资渠道的畅通。 * 本报告不构成评级行动。 * 本文为中文节译稿，如有任何疑问，请以英文原文为准。原文标题：Greentown’s Focus On Premium Residences Will Support Its China Market Position (Aug. 27, 2024) ©️未经许可，禁止转载、摘编、复制及建立镜像等任何使用。