标普：因销售额和融资能力提升，中国海外宏洋的“BBB-”评级获确认；展望稳定（完整评级公告）

- 尽管中国海外宏洋集团有限公司（中国海外宏洋）对周期性更强的国内低线城市的敞口较高，但我们认为，公司将继续受益于集团支持，并能够经受住房地产行业波动的考验。 - 作为一家国内中等规模房地产开发商，中国海外宏洋的融资能力提升以及审慎的财务纪律性在未来两年将继续支撑公司维持稳定的业务经营。 - 2023年5月11日，标普全球评级确认中国海外宏洋“BBB-”的长期主体信用评级。 - 稳定展望反映我们预计，未来两年，中国海外宏洋将保持在低线城市的良好市场地位并控制债务杠杆率。 香港，2023年5月11日—标普全球评级今日宣布，对中国海外宏洋采取上述评级行动。 中国海外宏洋将继续受益于母公司的强劲支持。我们认为，中国海外宏洋仍将是其母公司中国海外发展有限公司（中国海外发展：BBB+/稳定/--）具有战略重要性的子公司。中国海外发展是中国海外宏洋的最大股东，负责督导后者的管理和战略。我们对中国海外宏洋对母公司重要性的评估结果，使前者的评级在“bb-”的个体信用状况基础上获得3个级别提升。 作为集团在国内低线城市开发平台的战略地位增强了中国海外宏洋与集团的业务关联性。此外，两家公司都使用“中海地产”作为项目品牌名。我们认为，尽管中国房地产行业的复苏之路崎岖，但上述有利的支持因素将使中国海外宏洋的境况继续优于同业。 中国海外宏洋的融资能力提升将为其应对经营波动提供缓冲。公司自2022年下半年以来首次发行境内债券支撑了其融资能力优势。尽管行业环境艰难，但公司在此期间发行了总计32亿元人民币的境内公司债券。公司希望通过运用更多境内资本工具，进一步丰富融资渠道多样性。 我们预计，银行借款仍将是中国海外宏洋资本结构中的支撑性组成部分。银行贷款在公司截至2022年末报告的债务总额中的占比达80%。尽管银行贷款占比较高，但公司应能保持稳定获得银行信贷的能力。这归功于其过往良好的财务纪律记录，以及保证资产负债表健康的承诺。公司遵守国内三条红线政策要求，并在2018年供股后积累了财务缓冲空间。 中国海外宏洋2023年的销售回升速度将超过行业水平。购房者对高质量安全资产的偏好增强将令公司受益。这一情况在低线城市或将更为显著，因为这些地区的项目交付延期现象更加普遍。这一优势加上公司良好的产品质量记录，应能使其在地位较为牢固的市场中占领更多市场份额。2023年前4个月，公司的合约销售额增长44%，我们预计公司全年合约销售总额将增长12%-16%至450亿-470亿元。公司当年逾1,000亿元的可售货值将支撑合约销售额的回升。在2022年前所未有的市场下行周期中，公司的合约销售额下降了43%。 中国海外宏洋拥有一套城市筛选流程，以规避基本面较弱的城市。这样做使得公司能够专注于境况较好的低线城市。2023年第一季度，公司的平均售价增长9%至11,700元/平方米。而根据国家统计局的数字，同期中国35座三线城市的房价平均下降了3%。 我们预计中国海外宏洋未来两年将保持谨慎购地。我们认为该公司将着重巩固既得市场的地位，并继续有选择地购置具有良好回报潜力的地块。2022年，中国海外宏洋在已有业务部署的城市花费112亿元人民币用于补充土储。这一开支规模占其2022年销售额的约28%，低于2021年的50%以上。 我们的基本假设认为，随着销售恢复增长，中国海外宏洋未来两年的购地支出将逐步增加到130亿-170亿元人民币。该公司应能保持债务水平大体稳定，因其将通过内部生成现金来为购地提供资金。尽管销售下降，但中国海外宏洋在2022年实现了经营性现金流净流入，这主要归功于公司现金回款良好以及土地购置适度。 此外，我们预计中国海外宏洋将继续有限度地采用联合营模式。该策略降低了对手方风险并支持财务透明度。过去两年该公司的销售权益比率超过了80%。 由于2023年和2024年的利润率和收入下降，中国海外宏洋的杠杆仍将微幅攀升。我们预计，该公司2023年和2024年的杠杆率（按债务对EBITDA比率计）将从2022年的3.7倍升至4.4-4.7倍。杠杆率上升是因为2022年销售转弱之后收入结转减少。2023年和2024年的EBITDA利润率将从2022年的18.7%降至16%-18%，这也将推高杠杆率。过去18个月为了维持销售而进行的降价促销将拖累公司未来两年的利润率。鉴于2023年初以来销售均价有所改善，我们预计利润率将从2024年开始企稳。 中国海外宏洋的稳定展望反映出，我们预计未来两年该公司将保持其在低线城市的坚实市场地位，并将逐渐提高合同销售额。此外，我们预计在此期间该公司将保持审慎的财务纪律，并将债务对EBITDA比率保持在4.0-5.0倍。 如果中国海外宏洋杠杆水平的恶化程度甚于我们预期，债务对EBITDA比率持续高于5.0倍，我们则可能下调其评级。若该公司举债扩张（包括购地）的步伐大于我们预期，或者公司收入或毛利显著低于我们的基本假设，则有可能出现这一情况。 如果中国海外宏洋能够管控债务水平，同时在交付量和利润率提升的支持下实现EBITDA强劲增长，我们则可能上调其评级。债务对EBITDA比率持续低于4.0倍即表明出现上述改善。 ESG信用指标：E-3，S-2，G-2 环境因素在我们对中国海外宏洋的信用评级分析中构成相对负面的考量。该公司对环境风险的敞口与同业相当。由于环境监管力度加大导致成本上升，房地产行业整体都面临着较高风险。 中国海外宏洋是国有企业。其董事会构成不受控股家族影响，而是由中国海外发展主导，后者一定程度上在中国房地产行业拥有最强的治理经验。 但相较于中国海外发展，中国海外宏洋的过往记录较短且市场地位相对不占优，我们认为治理因素并不构成非常正面的因素。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级