穆迪向武汉地产开发投资集团有限公司授予首次Baa3的评级

香港、2018年6月12日 - 穆迪已向武汉地产开发投资集团有限公司（Wuhan Real Estate Development & Investment Group Co., Ltd.，“武汉地产集团”）授予首次Baa3的评级。穆迪同时向该公司拟发行的美元高级无抵押票据授予Baa3评级。评级展望为稳定。 评级理据 武汉地产集团Baa3的发行人评级包含了ba3的基础信用评估（BCA），以及公司遭遇压力时可能获得的支持，上述潜在支持令武汉地产集团的评级较其BCA提升3个子级。该评级方法首先考虑了公司的个体状况，并承认受评主体未获其地方政府所有人担保，因此地方政府并不对该公司债务负有提供直接支持的义务。但鉴于武汉地产集团的重要性，我们预计必要时该公司较有可能获得政府支持，从而稳定其信用状况。支持形式可以是政府补贴、资本金或资产注入、国有金融机构向其提供贷款等。 穆迪的支持评估反映武汉地产集团在武汉棚户区改造计划中所发挥的主要作用。该公司由武汉市政府100%控股。鉴于以资产规模衡量，武汉地产集团位居武汉市和湖北省十大地方国企之列，若该公司违约，则可能会产生声誉及蔓延风险。我们认为武汉市和湖北省相关政府为阻止武汉地产集团违约会作出努力，从而避免因该公司违约导致国内金融市场动荡。 武汉地产集团主要负责武汉市棚户区改造及城市基础设施建设。除了所肩负的公共政策相关职能外，该公司亦进行商业化房地产开发，主要为住宅地产的开发。 以上情况令穆迪将该公司列为商业类公共服务企业。 基于以下考量，我们认为必要时武汉地产集团有望获政府支持： 1）武汉地产集团是武汉市棚改计划（一期）的融资及协调平台。同时以项目数量及投资金额计算，该公司是负责武汉市棚改计划的最大实体，而棚户区改造是国家支持城镇化和经济发展的重要举措； 2）武汉地产集团在获得政府支持方面有着良好的历史记录：（1）2014年底约人民币160亿元的公司债务（约占公司总债务的53%）被列为政府直接负债，并在过去3年内通过债务置换计划全部完成再融资，以及（2）公司不断获得政府补贴、土地出让金成本及收益返还，此外还获得了武汉市政府的现金注资。 3）在战略规划、资源配置和项目执行方面，武汉地产集团与武汉市政府和其他政府部门之间联系紧密且历史上合作记录良好。 但以上因素又因武汉地产集团部分业务的商业化运营性质这一事实而削弱。与公共政策类职能相比，商业化运营的业务活动获得政府支持的可能性较低。此外，在地方政府向国企提供支持方面，中央政府相关政策变化亦带来了不确定性。 ba3的BCA反映了武汉地产集团资产基础庞大；受棚改项目政府采购模式支撑，公司未来现金流可预见性强，且公共政策类活动和商业化房地产开发之间存在协同效应。 从2017年开始，武汉地产集团与武汉市政府签订了棚改项目政府采购协议。政府采购模式下合同付款纳入了地方财政预算，这可增强武汉地产集团未来现金流的可预见性。 商业化住宅地产开发是武汉地产集团的主要收入和利润来源。通过与政府在棚改和基建项目方面进行合作，该公司在这一过程中以具竞争力的成本获得了优质土地储备，这可为房地产开发业务实现较高的毛利率提供支撑。过去几年武汉地产集团房地产开发业务的毛利率维持在30%左右。 必要时房地产开发业务产生的经营现金流能够为棚改和基建项目提供流动性缓冲。 另一方面，武汉地产集团的BCA受以下因素的制约：（1）波动的土地及房地产市场所带来的相关影响；（2）棚改计划相关资本支出规模庞大，以及（3）因基建项目融资安排政策变化产生的不确定性。 由于从事住宅地产商业化开发业务，武汉地产集团受房地产市场相关政策影响。此外，其基建项目的部分资金部分来自政府土地出让金成本及收益返还。 当前武汉地产集团仍以本地市场为主。由于人口持续流入且武汉的房地产库存水平较低，相关需求可为武汉市场的房价和土地价格提供支撑。 因棚改项目投资规模较大，未来1-3年武汉地产集团的计划资本支出较高，这将对公司债务杠杆水平造成影响。不过政府采购模式下现金流的确定性将增强。相应地，在包括政府现金形式的资本金注入，以及房地产开发资本化利息的情况下，同时剔除完成置换的政府债券，穆迪测算未来12-18个月武汉地产集团的调整后债务/资本比率和运营资金/利息覆盖比率将分别维持在60%-65%和2.0倍左右，而2017年这两项比率分别为64%和1.7倍。 武汉地产开发投资集团有限公司由武汉市政府国有资产监督管理委员会100%控股。该公司核心业务主要分为三大板块，即保障性住房（包括棚户区改造项目、公租房、廉租房和长租公寓）、市政基础设施建设和房地产开发。2017年底公司资产规模为人民币1,204亿元。 来源：穆迪投资者服务公司