惠誉公布弘阳地产‘B’的首次发行人违约评级；展望正面

Fitch Ratings-Hong Kong-24 October 2018: 本文章英文原文最初于2018年10月16日发布于：Fitch Publishes Redsun Properties' First-Time IDR of 'B'; Outlook Positive 惠誉评级已公布弘阳地产集团有限公司（Redsun Properties Group Limited，“弘阳地产”）‘B’的长期外币发行人违约评级，展望正面。 弘阳地产是弘阳集团有限公司（ Hong Yang Group Company Limited，“弘阳集团”，B/正面）的子公司。鉴于二者在法律和运营层面的关联性强，惠誉根据《母子公司评级关联性标准》，采用并表方法对弘阳地产进行评级。 集中于江苏省省会南京市和长三角地区的高质量土地储备对公司的评级形成支持。高质量的土地储备有助于推动公司的合同销售增长，并获得高于‘B’类评级房企的毛利润率。公司大规模的物业租赁业务也为其带来较高的经常性收入。由于公司需要增加土地储备以支撑其销售的持续高速增长，这一压力可能会限制其业务状况的改善。虽然住房市场需求坚挺将支撑房价，但住房限购政策对江苏省内的城市造成影响，进而给公司的合同销售速度带来了不确定性。 正面评级展望是基于惠誉预计公司在拿地方面将继续采取谨慎的财务政策，且2018年7月的IPO完成以后，公司未来12-24个月内的杠杆率有望保持在50%以下。 关键评级驱动因素 销售额持续增长：惠誉预计，弘阳地产的土地收购和区域扩张将推动销售额的提升，2018-2019年的年度权益合同销售额将增至270亿元至300亿元人民币。2017年，公司的楼面平均售价增长了8%，至每平方米15,261元人民币，合同销售已售楼面面积增长9%，达89万平方米，其权益合同销售额增长了18%，达136亿元人民币。该集团还加强了土地储备区域的多元化程度，在江苏省的徐州、亳州、扬州、泰兴、句容，安徽省的马鞍山，浙江省的湖州，以及华中的武汉和华西的重庆等城市都有布局。 物业租赁业务利基：公司的投资物业组合主要包括零售商场、家居建筑和装饰材料批发，享有利基市场地位，出租率近100%。该投资组合使其经常性EBITDA/利息保障倍数达0.3倍至0.4倍，高于‘B’类评级同业公司。惠誉预计，南京弘阳广场零售购物商城将于2017年完成装修，消费者对家具和装饰材料的需求依然强劲，将继续支撑弘阳集团的租金收入增长及其评级。 利润率保持稳健：惠誉预计，公司高利润率的南京项目在未来18-24个月将为公司利润率提供支持，因此，弘阳地产2018-2019年的EBITDA利润率将保持在25%-26%。而这一优势将被以下因素部分抵消：南京以外更多项目（2018年利润率较低）的营业收入确认；区域扩张可能导致运营成本增加；以及弘阳地产上市前的费用。2017年公司的EBITDA利润率从2016年的31%上升到37%，主要是由于21世纪初以低成本获得的某些南京项目得以交付，其毛利润率高达40%至70%。 购地保持可控：公司2018年前8个月用于土地储备补充的支出为118亿元人民币，相当于其合同销售额的0.42倍（2017年为0.85倍，2016年为0.8倍）。截至2018年6月末，弘阳地产的杠杆率（按比例合并合资及联营公司报表后，以净负债与调整后库存比率衡量）约为40%（2017年为44%，2016年为40%）。 截至2018年6月末，公司持有约720万平方米的权益土地储备，足以支持未来三到四年的开发需求。惠誉预计，较大规模的土地储备有助于公司控制拿地速度，以在未来两到三年内将购地支出与合同销售额的比率保持在0.8倍，并将未来12-24个月内的杠杆率保持在低于50%的水平。 评级推导摘要 鉴于弘阳地产与其母公司弘阳集团在法律和运营层面的关联性强，惠誉采用并表方法，根据母公司的状况，对弘阳地产进行评级。 公司的业务状况与‘B’评级的同业公司相似。融信中国控股有限公司（融信中国，B+/稳定）、正荣地产集团有限公司（正荣地产，B/正面）是与弘阳集团最相近的同业公司，上述两家公司都专注于长三角地区的一二线城市。弘阳集团的合同销售规模和土地储备比融信中国和正荣地产小，但杠杆率（按净负债与调整后库存的比率衡量）高于融信中国，与正荣地产水平相当。 与其他‘B’类房企相比，拥有大规模的投资物业业务组合也是公司的信用优势之一。其投资物业的经常性EBITDA/总利息保障倍数约为0.3倍至0.4倍，与亿达中国控股有限公司（亿达中国，B/稳定）相当，后者是一家商务园区开发商，其2017年56亿元人民币的权益合同销售额显著低于弘阳地产。 关键评级假设 本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：: - 2018年和2019年的权益合同销售额分别为270亿和400亿元人民币（2017年为136亿元人民币） - 2018年至2019年期间EBITDA利润率（不含已售商品成本中的资本化利息）约为25%-26%（2017年为37%） - 未来两到三年平均80%的合同销售收益将用于拿地，以维持足够支持三至四年开发需求的土地储备（2017年为合同销售额的85%） 评级敏感性 可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动的未来发展因素包括： - EBITDA利润率（不含已售商品成本中的资本化利息）保持在20%或以上 - 按比例合并合资及联营公司报表后，以净负债与调整后库存比率衡量的杠杆率持续低于50% （上述所有比率均基于母公司弘阳集团的合并报表财务数据） 可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动的未来发展因素包括： - 如未能在未来12-18个月内维持稳健的权益销售增长并保持正面评级敏感性因素，则将导致“正面”评级展望被调整为“稳定” 流动性 流动性充足：截至2018年6月末，公司持有56亿元人民币的现金余额（包括限制用途的现金和30亿元人民币已抵押存款），以及50亿元人民币尚未使用的银行授信额度，足以覆盖90亿元人民币的短期借款。 来源：惠誉评级