穆迪将中国奥园的展望从正面调整为稳定；维持其评级（完整评级公告）

香港、2021年4月19日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪投资者服务公司已将中国奥园集团股份有限公司的评级展望从正面调整为稳定。 同时，穆迪维持中国奥园B1的公司家族评级和B2的高级无抵押债务评级。 穆迪助理副总裁/分析师杨昱颖表示：“评级展望从正面调整为稳定反映了中国奥园弱于预期的2020年财务指标，并且体现了我们预计公司未来12-18个月缓慢改善的信用指标将更符合B1的公司家族评级。” 具体而言，中国奥园的债务杠杆率依然高企。2020年底，该公司的调整后债务总额增长35%至人民币1,400亿元，显著高于穆迪此前的预期。不过，穆迪预计2021和2022年该公司将会逐渐削减债务。 “维持评级反映我们预计未来12-18个月中国奥园将保持良好的流动性和顺畅的境内外融资渠道，同时维持合约销售额和收入的稳定增长。”杨昱颖补充道。 评级理据 中国奥园B1的公司家族评级继续反映了该公司：（1）即使在前几轮下行周期中也显示出强大的执行能力；（2）在经济发达的广东省建立了稳固的品牌；（3）顺畅的境内外融资渠道。 另一方面，B1的公司家族评级受制于公司较高的债务杠杆率以及一般的债务资本结构，体现在2020年底短期债务占债务总额46%的较高水平。 穆迪预计，未来12-18个月中国奥园以收入/调整后债务比率衡量的债务杠杆率将从2020年的48%进一步改善至60% - 66%，支持因素包括公司债务规模的逐步下降以及过去1-2年合约销售强劲增长带来的收入确认水平的改善。与之类似，同期其EBIT/利息覆盖率亦将从2020年的2.3倍改善至2.5-2.8倍左右。与受评同业相比，这些主要信用指标符合中国奥园B1的公司家族评级水平。 由于合作开发项目（包括城市更新项目）增多，中国奥园的少数股东权益迅速增加，并且公司向其合资企业和联营企业提供担保。该策略可能加大公司对项目现金流控制的不确定性，并削弱其或有负债的透明度。 穆迪还预计，该公司在未来1-2年将会审慎追求增长，并使用内部资源来降低债务。因此，未来12-18个月其调整后债务可能从2020年12月的人民币1,400亿元小幅降至人民币1,300-1,350亿元。 由于存在结构性从属风险，中国奥园B2的高级无抵押债务评级比公司家族评级低一个子级。从属风险反映了大部分债权主要在运营子公司层面，在破产情况下其受偿顺序优先于中国奥园高级无抵押债务的债权。此外，控股公司缺乏能够缓解结构性从属风险的重大因素，因而降低了控股公司层面债权的预期回收率。 中国奥园的流动性状况良好。截至2020年底，该公司的现金结余为人民币700亿元，可覆盖134%的短期债务。这一现金规模加上运营现金流将足以覆盖其短期债务以及未来12-18个月预期承诺土地款。 在公司治理风险方面，中国奥园B1的公司家族评级考虑了其所有权集中于主要股东郭梓文和郭梓宁，截至2021年3月29日两者共持股55.2%。该公司根据香港联交所对上市公司的《企业管制守则》的要求建立了内部治理结构和披露标准，穆迪在其评级中已考虑了该因素。中国奥园设有3个特别委员会，即审计委员会、薪酬委员会和提名委员会。这些委员会由独立非执行董事担任主席或主导，并发挥监督职能。此外，该公司的派息政策稳定，过去3年分红比例约占其当年股东应占净利润的35%-40%。 可引起评级上调或下调的因素 若发生以下情况，中国奥园的评级可能会上调：（1）在经济周期中实现合约销售和收入的持续增长，同时未牺牲盈利能力；（2）继续采取谨慎的购地策略和财务管理政策；（3）信用指标得到改善，EBIT/利息比率持续达到2.5-3.0倍，同时收入/调整后债务比率保持在70%-75%或以上；（4）维持良好的流动性，所持现金能持续覆盖短期债务，并有充分的空间不违反银行贷款限制性条款。 但是，如果公司的合约销售额增速放缓或信用指标趋弱，则中国奥园的评级可能下调。上述信用指标包括：（1）EBIT/利息比率降至2.0倍以下；（2）收入/调整后债务比率未能趋近于60%，或（3）流动性削弱，现金/短期债务比率低于1.0倍。 若有迹象显示其流动性或融资渠道削弱，则公司评级也将面临负面压力。 上述评级所采用的主要评级方法为2018年1月发表的《住宅建筑与房地产开发业》。 中国奥园集团股份有限公司是国内领先的房地产开发商之一，侧重于普通住宅的开发。2019年3月，中国奥园将其物业管理业务奥园健康生活集团有限公司（奥园健康）分拆，并在香港联交所上市。 截至2020年12月31日，该公司在中国内地、澳大利亚、加拿大、香港和澳门均有房地产项目，土地储备总建筑面积约为5,720万平方米，可支持3年左右的房地产开发。 来源：穆迪投资者服务公司