联合国际授予汇景控股有限公司‘B+’的国际长期发行人评级; 评级展望正面

香港，2021年6月16日-联合评级国际有限公司（“联合国际”）作为一家国际信用评级公司，授予汇景控股有限公司（9968.HK）（“汇景”或“公司”）‘B+’的国际长期发行人评级，评级展望正面。 该发行人评级反映了汇景合约销售的增长往绩，逐步实现地域多元化的土地储备，以及高于平均水平的盈利能力。然而，汇景的发行人评级受限于该公司经营规模较小，项目数量有限，地域集中的合约销售和收入贡献和对短期融资的依赖。 展望正面反映了我们对汇景的预期，即公司在适度扩大经营规模和实现土地储备多元化的同时，将维持其合约销售的增长和交付已计划的项目。此外，我们预期汇景参与城市更新项目将有助于公司扩大其土地储备，在中期维持其合约销售的增长和利润率。 关键评级驱动因素 聚焦大湾区的小型开发商: 汇景成立于东莞，并于2004年获得首个房地产开发项目预售许可。同时，汇景于2011年启动了其第一个综合开发项目“汇景城”的开发。在2016年，总部位于东莞的汇景开始进行地域上的扩张，将业务扩展到河源和广东省以外的其他城市。目前，汇景的房地产开发业务主要集中在广东和湖南两省。截至2020年底，广东和湖南两省分别占汇景总土地储备建筑面积的33.9%和49.8%。此外，该公司还进一步拓展至中国的其他地区，例如东部、北部和西南地区。 截至2020年底，汇景的总土地储备建筑面积为328万平方米，于中国10个城市拥有22个项目和7个地块。展望未来，汇景计划加强其在广东省和粤港澳大湾区的业务，并向长三角、华中和成渝等高增长潜力地区稳步拓展。 快速增长的合约销售往绩和前景: 汇景的合约销售录得快速的增长，该公司2018-2020年的合约销售增长率分别为97.7%、71.4%和75.5%。在2020年底，汇景实现了77亿元的合约销售总额。该公司计划通过继续扩大土地储备规模和地域，以维持其合约销售增长势头。汇景计划将约30-50%的合约销售收益用于土地收购，同时控制土地成本/平均售价比和毛利率。我们预计汇景的合约销售额将在2021-2023年按年增长26-55%。 在2018-2020年，汇景的收入增长与合约销售增长同步，主要因为该公司能够保持其土地储备的高并表水平。汇景在2018-2020年的收入增长率分别为86.9%、61.1%和42.9%。东莞是主要的贡献城市，在2019年和2020年分别占汇景已确认的销售收入中的61%和33%。此外，汇景的收入来源也分散到河源和西昌，这两个城市在2020年分别占汇景已确认销售收入中的28%和29%。截至2020年底，汇景的合同负债从2019年底的17亿元增至22亿元，这显示该公司在未来1-2年内可以确认更多的预售金额。我们预计汇景将在2021-2023年实现21-26%的收入增长。 低土地成本优势以维持毛利率: 在2018-2020年，汇景能够保持低土地成本和高毛利率。该公司在2018-2020年的毛利率分别为53.3%、45.6%和34.6%。汇景的土地储备大部分位于二三线城市，其中大多数没有受到严格的限价和其他政策收紧的影响。加上目前较低成本的土地储备，我们预计汇景将在2021-2023年维持34-36%的毛利率，高于行业平均水平。 汇景在东莞拥有超过15年的运营经验，除了使用传统的方法（即公开招标、拍卖、挂牌）和收并购外，汇景参与了城市更新项目作为补充土地储备的另一来源。城市更新项目给汇景带来了很多好处，包括低土地成本，相对较少的前期土地款支付，以及宝贵位置的地块。然而，汇景必须承担长期且不确定的开发周期风险。樟木头宝山片区项目预计于2021年第四季度开始预售。我们预期在中期，当更多的城市更新项目被纳入汇景的土地储备时，它对汇景潜在的好处将更加明显。 有纪律的提高财务杠杆: 汇景的总债务从2019年底的21亿元增加到2020年底的28亿元。然而，汇景在2020年底成功通过了“三条红线”规定的所有门槛。为了利用可利用的财务杠杆(汇景净负债率在2020年底降低至18%)，扩大经营规模，支持合约销售增长，汇景计划在未来2-3年提高财务杠杆水平。同时，汇景还打算拓宽融资渠道，这有助于该公司维持其平均融资成本水平。 汇景以债务/资本化衡量的财务杠杆水平从2019年底的56.1%下降至2020年底的41.3%，主要是因为汇景在2020年1月赴港上市后现金余额的增加和股权基础的扩大。由于该公司打算加大举债收购土地的力度，我们预计其财务杠杆水平将在2021-2023年增至52-60%。汇景的利息覆盖率在2020年底提升至5.1倍(2019年底:4.9倍)。我们预计在未来2-3年，汇景将面临更高的利息支出负担，这与不断增加的债务水平息息相关，汇景的EBITDA增长将部分缓解这一负担。我们预计汇景的利息覆盖率将在2021-2023年下降至3.1-4.0倍。 截至2020年底，汇景的短期债务增至17亿元，占总债务的61%。短期债务占比高部分归因于汇景在2020年8月发行的1.35亿美元(含增量发行)364天优先债券。非标准融资（包括信托，资管等）占公司总债务的23％。截至2020年底，汇景的非受限现金余额为17亿元人民币。加上未使用的银行额度21亿元，该公司有能力偿还其短期债务和支付未支付的土地款。然而，对短期融资的依赖给汇景带来再融资和流动性压力，我们预期该公司将继续以审慎的方式监测其流动性状况。 评级敏感性因素 若发生以下情况，我们将考虑下调汇景的信用评级：(1)汇景激进的补充其土地储备导致其财务杠杆持续增加，使得以债务/资本化衡量的财务杠杆水平超过70％，或者其EBITDA利息覆盖倍数持续低于2倍，和/或(2)其经营活动恶化，包括合约销售金额和/或营业收入大幅下滑或流动性发生弱化。 若发生以下情况，我们将考虑上调汇景的信用评级:(1) 显着扩展经营规模，并成功实现向其他地区的多元化发展，和(2) 维持其以债务/资本化衡量的财务杠杆水平持续低于50％和EBITDA利息覆盖倍数持续在4.5倍以上，和(3) 改善其流动性状况。 评级方法 本次对汇景的评级所采用的主要评级方法为联合国际于2018年7月16日发表的General Corporate Rating Criteria。 注： 1、上述发行人评级均为在受评对象或相关第三方要求下的委托评级。 2、本新闻稿为中文译本，如与英文新闻稿有任何出入，均以联合国际于 2021年 6月16日发布的英文版内容为准。（Lianhe Global has assigned ‘B+’ global scale Long-term Issuer Credit Rating with Positive Outlook to Huijing Holdings Company Limited） 来源：联合国际