摩根大通：万科的安全边际正持续收窄

摩根大通周三（3月13日）发布研究报告表示，在万科非标债务疑云逐步浮出水面后，近期接连传出内地政府支持万科洽谈银团、协商非标债务置换/展期等利好消息，拉动内房港股12日集体拉升，但相关预期并不能打消该行对于内房整体销售疲软的担忧，因此摩根大通仍对内房港股保持谨慎态度。相比之下，该行更看好香港房企，后者股价自财政预算案公布以来与恒指走势基本一致，香港全面撤辣后的强劲物业销售应能支撑短期基本面及股价。 针对万科可能获得的融资支持及财务指标状况，摩根大通作出以下分析： - 12家银行为万科筹资800亿元：该行假定贷款资产抵押率为50%（最高可达70%），意味着万科需要抵押价值1600亿元资产，远超该行估算万科持有的900亿元未抵押资产。即便贷款行被要求提供尽可能多的融资支持，仍会对LTV的设定有所顾虑； - 保险债权计划展期：相关保险公司可能会被要求展期或不行使回售权，以此缓解万科偿还公开债务的压力，但这也再次印证了万科的流动性压力； - 销售/现金流承压：为保证经营现金流为正值，该行估算万科月均合同销售额应达180亿-200亿元人民币（不包含土地支出），这意味着2024年全年销售额最多只能下降36%（2024年前2月估计约330亿元，较去年同期588亿元下降约44%）；截至2023年上半年，万科账面现金余额仍有1200亿元，但母公司层面仅有380亿元。 总体而言，万科的安全边际正持续收窄，摩根大通认为其生存高度依赖于政府推动银行支持、公司自救（资产处置/股权置换）以及深圳地铁的进一步支持（资产收购）。 ©️未经许可，禁止转载、摘编、复制及建立镜像等任何使用。