惠誉确认弘阳集团和弘阳地产的评级为'B+'/稳定

Fitch Ratings - Hong Kong/Shanghai - 12 Aug 2020: 本文章英文原文最初于2020年8月5日发布于：Fitch Affirms Hong Yang and Redsun at 'B+'/Stable 惠誉评级已确认房企弘阳集团有限公司（Hong Yang Group Company Limited，“弘阳集团”）及其子公司弘阳地产集团有限公司（Redsun Properties Group Limited，“弘阳地产”）的评级为'B+'，展望稳定。 鉴于弘阳集团的中国房地产开发业务均由弘阳地产进行，惠誉根据其《母子公司评级关联性标准》，在合并报表的基础上对这两家公司进行评级。 本次评级确认是因为，得益于土地储备多元化程度的提高及审慎的财务政策，弘阳集团的合同销售规模有所扩大，从而令其杠杆率保持在50%以下，在'B+'评级同业中属稳健水平。此外，得益于物业租赁业务规模的扩大及物业管理业务的不断扩张，弘阳集团非房地产开发业务的收入水平高于同业。该公司评级的制约因素在于，其权益销售规模小于'BB-'评级同业的水平，且存在扩充土地储备来保持销售增长的压力。 关键评级驱动因素 销售额持续上升：弘阳集团的可售资源充足（主要位于需求保持强劲的江苏省及长三角地区其他城市），惠誉预计2020年弘阳集团的合同销售总额将增长8%至700亿元人民币。主要受新冠肺炎疫情的影响，2020年上半年弘阳集团合同销售总额的增速放缓至4%（2019年增长38%至650亿元人民币）。该公司的2020年合同销售额目标为750亿元人民币，即售罄率67%（基于1,100亿元人民币的可售资源计算） 杠杆率适中：惠誉认为，弘阳集团的杠杆率（以按比例合并合资公司及联营公司报表后净债务与调整后库存的比率衡量）将保持在约40%-45%（2019年为42%），在'B+'评级同业中属合理水平。弘阳集团计划2020年放缓拿地，将购地金额控制在合同销售收入的0.5倍——2019年为0.6倍。该拿地预算将令弘阳集团得以把土地储备可支持开发的年期保持在约三年的合理水平且继续构建多元土地储备。 土地储备多元：2019年弘阳集团增加拿地令其土地储备总规模达1,690万平方米，足以支持约三年的开发需求。该公司已将位于其总部所在地江苏省的土地储备的比重从一年前的67%降至58%来提高土地储备的多元化程度，这令其业务覆盖范围扩至38个城市。 利润率趋稳：惠誉预计，2020年弘阳集团的EBITDA利润率（加回已售产品成本的资本化利息）与2019年相比将保持大体稳定。2019年该公司的EBITDA利润率从2018年的27.8%降至22%，主要是因为该公司的业务扩张至江苏省以外城市令其收入获确认的项目有所增多。向江苏省以外地区扩张将令弘阳集团的利润率继续承压，但惠誉预计该公司的销售和管理支出与收入的比率将下降，原因是2020年其确认收入将大幅增加，这将对其EBITDA利润率形成支撑。 非房地产开发业务不断扩张：弘阳集团的非房地产开发业务主要包括投资物业和物业管理。该公司的投资物业租金收入主要来自南京的家居建筑装饰材料零售和批发商场——这些商场几乎满租。惠誉预计弘阳集团物业管理业务的营收增长将加速，原因是2019年该公司竣工楼面面积的交付有所加快且可能进行收购。2019年弘阳集团非房地产开发业务的EBITDA利息保障倍数约为0.2倍，高于大部分'B+'评级同业的水平。 评级推导摘要 弘阳集团的业务状况和财务状况与海伦堡中国控股有限公司（B+/稳定）、香港俊发地产有限公司（B+/稳定）及花样年控股集团有限公司（B+/稳定）等'B+'评级同业相似，其2020年300亿~400亿元人民币的权益合同销售规模小于'BB-'评级同业逾500亿元人民币的水平。弘阳集团的杠杆率（即净债务与调整后库存的比率）略高于40%，高于建业地产股份有限公司（建业地产，BB-/为你的稳定）等部分'BB-'评级同业的杠杆率——建业地产的EBITDA利润率约为20%，与弘阳集团的水平相似。 关键评级假设 本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括： - 2020年、2021年及2022年合同销售总楼面面积分别增加0%、5%及5% - 2020年合同销售平均售价上涨8%，2021年和2022年每年上涨3% - 2020至2022年间房地产开发业务的毛利率（加回资本化利息）约为30% - 2020至2022年间拿地支出约占预售收入的50% 回收率评级假设 - 作为资产交易型公司，弘阳集团和弘阳地产若破产将走清算程序 - 扣除10%的行政费用 - 对应收账款适用30%的折扣率 - 对物业库存净值适用30%的折扣率 - 对房地产、厂房及设备适用40%的折扣率 - 对弘阳地产的投资物业和弘阳集团的投资物业（剔除弘阳地产）分别适用40%和0%的折扣率 - 对受限现金适用0%的折扣率 评级敏感性 可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括： - 业务规模扩大至与'BB-'评级同业的水平相当 - 杠杆率（以按比例合并合资公司及联营公司报表后净债务与调整后库存的比率衡量）持续低于40% - 可用现金与短期债务的比率持续高于0.8倍 可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括： - EBITDA利润率（不包括已售产品成本的资本化利息）持续低于20% - 杠杆率（以按比例合并合资公司及联营公司报表后净债务与调整后库存的比率衡量）持续高于50% （上述比率均基于母公司弘阳集团的并表财务数据） 流动性及债务结构 流动性充足：2019年末集团的现金余额为180亿元人民币（包括23亿元人民币的受限制现金及59亿元人民币的已抵押存款），短期债务为164亿元人民币。集团的境内债务（以境外现金存款作为质押物）为52亿元人民币。不考虑以存款抵押的52亿元人民币短期债务，集团的可用现金（不包括受限制及已抵押现金存款）与短期债务之比为0.9倍。 弘阳集团的子公司Hong Seng Limited于2020年2月发行了票息率9.875%、2022年到期的2.75亿美元高级票据来为其2020年5月到期的高级票据进行再融资。弘阳地产于2020年1月发行了票息率9.7%、2023年到期的3亿美元高级票据并于2020年7月增发1.55亿美元，这将部分用于为其2020年12月到期的美元票据进行再融资。若上述票据的收益纳入计算，则集团的可用现金将能覆盖其短期债务。 来源：惠誉评级