标普：万科的利润率展现韧性，将助其稳定杠杆水平

香港，2022年9月1日—标普全球评级今日表示，万科企业股份有限公司（万科）的利润率具有韧性、收入稳健增长和债务水平稳定，有助其在2022年稳定杠杆水平。在当前的房地产业下行期，我们继续评估万科的流动性为足够，原因在于其现金回款率高、境内外再融资渠道畅通和审慎购地。 我们认为，面对行业下行期，万科（BBB+/稳定/--）在2022至2024年仍将保持息税与折旧摊销前利润率稳定，因为该公司加大举措获取好地段且盈利水平较好的项目。2022年上半年，万科的整体毛利率企稳于21%左右，与2021年的水平大致相似。此外，该公司严格控制成本。今年上半年其销售、营销、管理和其它费用占总收入的6%，较去年同期的6.9%下降。 万科正处于实现2022年总收入增长10%-11%的轨道上。我们的这一预期是基于万科计划今年交付约3900万平米已完工项目。得益于大量项目完成交付，今年上半年该公司的总收入增长了24%。 即便如此，2023-2024年万科的收入每年或将减少13%-16%。2022年上半年万科的总合同销售额同比下降了39%。我们预估未来2至3年该公司的年合同销售总额将保持稳定为4700-5000亿元，2021年为6280亿元。 未来2至3年万科的债务水平可能会下降，因为我们评估该公司需要较少的资本去支持下降了的销售。2022至2024年，我们预测其杠杆率，以债务对息税与折旧摊销前利润的比率衡量，为2.7至2.9倍，略低于触发其评级下调的分界线（3.0倍）。 万科应该会继续审慎地管理流动性。万科的现金回款率超过100%，在此支持下，今年上半年其经营性现金流净流入约83亿元。该公司还于今年1至8月份发行了大约199亿元境内外债券补充了流动性，同时上半年总购地支出同比减少约66%。因此，非受限现金（不含托管账户内的现金）对短期债务的比率依然健康，为1.5倍。控股公司层面的现金亦覆盖了80%的短期债务。 本报告不构成评级行动。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级