标普：下调建业地产评级至“B”，因行业下行期持续面临业务挑战；展望负面（完整评级公告）

- 当前行业整体下行过程中，建业地产股份有限公司（建业地产）的销售规模和盈利能力下降，其业务地位可能弱化。 - 未来6-12个月该公司将继续面临流动性压力。建业地产将需要利用存量现金偿还未来几个月的债务，因为境外资本市场对中国房地产开发商仍处关闭状态。 - 我们将建业地产的长期主体信用评级从“B+”下调为“B”。 - 展望为负面，因为该公司销售业绩可预见性不足，境外资本市场关闭期间又有较高偿债需求，未来12个月其流动性的恢复可能达不到足够的程度。 香港，2022年4月14日—标普全球评级今日宣布采取上述评级行动。 下调评级是为了反映中国房地产开发行业整体下行过程中建业地产业务实力的下降。未来12-24个月，其销售规模和利润率可能将会继续下降。当地需求的减弱、河南房地产市场的波动，将使建业地产的业务地位继续承压，从而抵消了我们之前认为其市场领导者地位带来的相对优势。 河南省的积极政策或有助于楼市需求的恢复，但不会遏制建业地产销售规模的下降。该公司推盘计划较为保守，2022年合同销售目标为530亿元，相比2021年下降12%。今年一季度建业地产录得62亿元的销售额，同比下降41.8%。如果要达成年度目标，那么就迫切需要在二季度及之后提振销售额。 我们预计未来两年建业地产的利润率将保持在较低水平。由于消费者对价格敏感，该公司可能会为了确保销售额而推出折扣等促销手段。其2021年合同销售均价已从2019年的每平方米7,811元下降到7,360元。我们预计，随着2020-2021年期间的折扣项目陆续结转，该公司2022-2023年结转毛利率将为14%-16%。 建业地产的流动性缓冲已经减少。该公司的融资一直依赖于境外资本市场。由于行业下行过程中大多数中国开发商都无法再融资，2021年建业地产不得不利用存量现金偿还部分债务。该公司2021年末未受限现金从2020年末的226亿元下降至59亿元，总债务也减少了30%。2021年末未受限现金对短债比率从年初的1.5倍下降至0.9倍。未来一到两年偿债需求较高，2022年8月和2023年就分别有5亿美元、9亿美元债券到期。由于以上原因，我们将该公司的流动性评估从足够下调至稍欠。 与当地银行的关系和分散的到期结构缓和了该公司的再融资风险。2021年资本市场关闭期间建业地产仍然还掉了11亿美元的境外优先债，展现了财务管理的主动性。我们预计该公司将利用存量自由现金、经营性现金流等内部资源来偿还8月上旬到期的5亿美元优先债。 出售资产将有助于缓和流动性压力。建业地产于2022年4月1日同万达集团签署战略合作协议，盘活9个商业地产项目的租赁和管理。此外，建业地产拥有足够的土地储备，可售货值达2,000亿元人民币左右，可支持4至5年的销售。这一点可在销售复苏过程中，在节约资金方面提供一些缓冲。 展望为负面，是因为我们认为未来6-12个月建业地产流动性的恢复可能达不到足够的程度。这是因为河南省支持房地产行业的政策放松可能需要一定时间才能传导到市场，且建业地产能否实现2022年销售目标可预见性低。与此同时，由于境外资本市场仍对中国大多数开发商关闭，如果利用存量现金偿还到期债务，建业地产的流动性状况可能将进一步承压。 下列情况下，我们可能会下调建业地产评级： - 其流动性进一步恶化，表现为现金水平进一步下降、境内银行贷款无法滚动、化解债务到期问题的再融资或偿债计划无法实行等； - 销售业绩显著下降，体现为合同销售额及销售回款显著低于公司年度目标；或 - 由于利润率和结转收入下滑，财务杠杆率（合并口径或按比例合并口径的债务对EBITDA比率）上升至7.0倍以上。 下列情况下，我们可能会将展望调整为稳定： - 建业地产能够获得足够流动性来满足偿债需求，且未受限现金对短债比率提升； - 该公司资本结构保持稳定、境内银行借款渠道保持畅通；且 - 财务杠杆率持续低于7.0倍。 ESG信用指标：从E-3、S-2、G-3调整为E-3、S-2、G-4 治理因素目前构成我们对建业地产信用分析中的负面考量，因为我们认为过去一年该公司管理人员流动过于频繁，可能影响该公司战略实施的稳定性。治理因素还考虑了控股股东的强力影响。建业地产由胡葆森于1992年创办；截至2021年12月31日，胡葆森持股70.11%。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级