穆迪将保利发展和恒利的展望调整为负面；维持Baa2/Baa3评级（完整评级公告）

香港，2023年9月21日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪投资者服务公司今天维持保利发展控股集团股份有限公司 (保利发展) Baa2的发行人评级及其子公司恒利 (香港) 置业有限公司 (恒利) Baa3的发行人评级，并将评级展望从稳定调整为负面。 与此同时，穆迪维持Poly Real Estate Finance Ltd.发行、恒利所担保债券的Baa3高级无抵押债务评级，评级展望也从稳定调整为负面。 穆迪副总裁/高级分析师陈晨表示：“负面展望反映了在中国房地产市场回暖前景不明朗的情况下，未来12-18个月保利发展能否实现稳定的运营业绩并使其信用指标恢复至符合当前评级的水平存在不确定性。我们对中国房地产业的负面展望体现了上述市场前景。” 穆迪最近将中国房地产业展望从稳定调整为负面，原因是尽管政府推出了支持措施，但更疲弱的经济增长前景和购房者对项目按时完工交付的担忧将会削弱房地产销售。 作为负责保利发展的主分析师，陈晨补充称：“维持评级反映了我们预计保利发展将维持较强的市场地位，并且其业绩会优于整体市场，这得益于该公司稳固的品牌实力、良好的土地储备质量和政府持股背景。” 评级理据 保利发展Baa2的发行人评级反映了该公司： (1) 以合约销售额计算是中国 (A1/稳定) 最大的住宅开发商之一，并处于领先的市场地位；(2) 主打普通住宅产品和快速周转的业务模式支持了强大的销售执行能力；(3) 地域分布多元化；(4)国有企业的背景使其有良好的融资渠道。 然而，保利发展面临行业的周期性和监管风险，并且债务杠杆率相对较高、财务指标不强，因此抵消了上述优势。 穆迪预计保利发展的合约销售额将从2022年的人民币4,570亿元温和增至2023年和2024年的人民币4,600-4,700亿元。此外穆迪也预计未来12-18个月保利发展的EBIT/利息覆盖率将维持在4.0-4.3倍左右，而在截至2023年6月前12个月该指标为4.0倍。同样，穆迪预计未来12-18个月该公司的债务/资本比率将维持在52%-54%，而在截至2023年6月前12个月该比率为54%。尽管如此，鉴于中国房地产业的运营环境具有挑战性，且国内经济增长放缓，上述预测的财务指标存在不确定性。 虽然保利发展良好的土地储备质量及在一二线城市强大的市场地位将支持其销售业绩，但行业的周期性和疲弱的行业基本面将加大该公司的运营波动性。 此外，穆迪担心房地产业基本面的转变导致销售增长前景显著回落以及盈利能力下降，这将对保利发展构成挑战，并抵消其恢复疲弱信用指标的努力。 保利发展的流动性出色。穆迪预计该公司持有的现金及其运营现金流将完全覆盖其未来12-18个月的承诺土地价款和再融资需求。 保利发展强劲流动性的支持因素是其持有大量现金、短期债务到期规模不大以及境内外融资渠道顺畅。截至2023年6月30日，该公司的无限制用途现金/短期债务比率维持在2.4倍的良好水平。保利发展与中国保利集团有限公司 (保利集团) 的密切关联也将支持前者的融资渠道。截至2022年底，保利集团持有保利发展40.5%的股权。2023年前8个月，保利发展发行了超过人民币110亿元的境内债务工具。 恒利Baa3的发行人评级包含了其个体信用状况以及3个子级的评级提升，反映了穆迪预计恒利在面临压力时将得到保利发展的支持。 支持评估考虑了保利发展全资持有恒利以及向后者提供支持的记录，同时也考虑了穆迪预计恒利仍将对保利发展具有战略重要性，便于后者通过长期境外融资等方式实现融资渠道多元化。 恒利的个体信用状况反映了其较小的运营规模，以及与母公司保利发展的密切关联而获得的运营与财务助益，包括母公司的品牌、执行能力与管理专长、多元化的销售网络、保利发展的国企身份带来的顺畅融资渠道。 但是，恒利与其他Ba评级的国内房地产同业相比规模较小且多元化有限，因而导致其业绩波动，这与其较高的债务杠杆率抵消了上述优势。 Baa3的高级无抵押债务评级考虑了恒利提供的担保、保利发展和债券受托人之间的股权购买承诺，以及保利发展、恒利、Poly Real Estate Finance Ltd和债券受托人之间的维好协议。 在环境、社会和治理 (ESG) 方面，保利发展Baa2的发行人评级考虑了该公司：(1) 由中国保利集团有限公司持有多数股权，后者受到中央政府的监督管理；(2) 根据上海证交所对上市公司的相关治理规定披露重大关联方交易；(3) 董事会下设审计、薪酬与考核、提名和战略4个特别委员会，监督公司运营。 可引起评级上调或下调的因素 鉴于展望为负面，保利发展评级上调的可能性不大。若发生以下情况，则穆迪可能会将保利发展的展望调整为稳定：(1) 其实现稳定的合约销售，并维持审慎的财务管理；(2) 改善信用指标；(3) 保持顺畅的低成本融资渠道。 展望调整为稳定可能考虑的信用指标包括：债务/资本比率持续低于50%，EBIT/利息覆盖率持续高于4.0-4.5倍。 另一方面，若发生以下情况，则穆迪可能会下调保利发展的评级：(1) 该公司业务的恶化程度超出穆迪此前的预期；(2) 流动性缓冲或融资渠道削弱，或(3) 信用指标恶化。 评级下调可能考虑的信用指标包括：债务/资本比率持续高于55%-60%，或EBIT/利息覆盖率持续低于4.0-4.5倍。 鉴于展望为负面，恒利评级上调的可能性不大。若穆迪将保利发展的展望调整为稳定，则恒利的展望可能也会被调整为稳定。 若保利发展的评级被下调，则恒利的评级也可能会被下调。 此外，若有迹象表明恒利对保利发展的战略重要性大幅下降，或保利发展减持恒利或其支持力度下降，则恒利的评级可能会受到不利影响。 若发生以下情况，则恒利的评级也可能会有下调压力：该公司未能执行业务计划，导致其规模、销售额和运营现金流弱于预期，或该公司显著加快开发步伐，并采取大规模的购地计划。 上述评级所采用的主要评级方法为2022年10月发表的《住宅建筑与房地产开发业》。 保利发展控股集团股份有限公司 (保利发展) 于1992年成立，按照合约销售额计算是中国最大的房地产开发商之一。截至2022年底，该公司的总土地储备达到1.65亿平方米左右。保利发展于2006年在上海证券交易所上市。中国保利集团有限公司 (保利集团) 是保利发展最大的股东，截至2020年底持股40.5%，其中37.7%通过其全资子公司保利南方集团有限公司持有。保利集团由国务院国有资产监督管理委员会持股100%。 恒利 (香港) 置业有限公司于2006年在香港成立，是保利发展控股集团股份有限公司的全资子公司及其主要的境外投资与融资平台。 来源：穆迪投资者服务公司