穆迪维持越秀房产基金的Baa3评级，展望调整为负面

香港、2020年3月11日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪投资者服务公司维持越秀房地产投资信托基金（越秀房产基金）Baa3的发行人评级。 同时，穆迪维持Yuexiu REIT MTN Company Limited有担保中期票据计划的暂行 (P)Baa3 高级无抵押债务评级以及根据该计划所发行中期票据的 Baa3 高级无抵押债务评级。 穆迪也将上述所有评级的展望从稳定调整为负面。 评级理据 穆迪助理副总裁/分析师杨昱颖表示：“展望调整为负面反映了我们预计越秀房产基金2020年租金收入将下滑，并且其未来12-18个月信用指标相对于Baa3的发行人评级将较为疲弱。” 穆迪预计，未来12-18个月更疲弱的中国经济环境将令越秀房产基金的入驻率和租金承压，该公司2020年收入将同比下滑7%左右。尤其是，穆迪预计中国内地出行和户外活动限制将导致酒店入住率下降，进而削弱越秀房产基金2020年上半年的酒店收入。 收入下滑的另一个原因是公司因新冠肺炎疫情的负面影响向租户提供租金优惠。 越秀房产基金在2020年3月5日宣布免租总额估计在人民币9,000万元左右，约占公司2019年总收入的4.4%。 因此，穆迪预计，越秀房产基金未来12-18个月以净债务/EBITDA比率衡量的债务杠杆率将从2019年的9.3倍转弱至10.0-10.5倍左右。 同时，该公司的利息偿付能力也将下滑，未来12-18个月调整后EBITDA/利息覆盖率可能从2019年约2.7倍和2018年的2.9倍下滑至2.5-2.6倍左右。 EBITDA/利息覆盖率下滑的部分缓冲因素将包括融资成本下降以及穆迪预计公司将积极削减可变成本以控制EBITDA受到的影响。 此外，母公司越秀地产股份有限公司（Baa3/稳定）为其武汉项目提供的2020年绩效支持也将缓解疫情可能带来的负面影响。2019年，越秀房产基金从越秀地产获得的资金支持达人民币1,750万元。 越秀房产基金Baa3的发行人评级反映了其在经济发达的广东省省会广州市拥有优质资产，以及在不同经济周期内维持稳定及强劲业绩的记录。该评级还计入了公司地域多元化程度的提高，业务覆盖广州、上海、杭州和武汉。 Baa3评级还考虑了其发起人的强大实力带来的顺畅融资渠道，原因是公司最终由广州市政府持有的广州越秀控股有限公司拥有。 但是，上述评级受到高债务杠杆率以及具挑战性的运营环境制约。 在公司治理风险方面，越秀房产基金Baa3的发行人评级计入了以下因素：（1）公司多数股权由越秀地产股份有限公司（Baa3/稳定）持有，后者接受广州市国有资产监督管理委员会的监督管理；（2）根据监管要求，该公司的债务/资产比率应维持在45%以下；（3）公司的信息披露应遵守香港联交所对上市公司的《企业管制守则》；（4）8人董事会中有4人为独立非执行董事，两人为非执行董事。此外，在薪酬和提名委员会的3位成员中，有两名为独立非执行董事。 鉴于其展望为负面，短期内评级获上调的可能性不大。 若越秀房产基金改善其债务杠杆率，调整后净债务/EBITDA比率趋向于9倍，且EBITDA/利息覆盖率超过2.50-2.75倍，则其评级展望可能恢复为稳定。 如果出现以下情况，穆迪可能下调越秀房产基金的评级：（1）物业组合的出租率或入住率因经济环境转弱或物业供应增加而下滑；（2）债务杠杆率不大可能下降至与其Baa3评级相符的水平；或（3）通过境内融资的有担保债务比重上升导致财务灵活性下降，或者高级无抵押债务持有人的从属风险上升。 表明评级有下调压力的信用指标包括EBITDA/利息覆盖率持续降至2.5-2.75倍以下，以及调整后净债务/EBITDA比率持续高于9.75-10倍。 上述评级所采用的主要评级方法是2018年9月发表的《房地产投资信托基金和其他商业地产公司》（REITs and Other Commercial Real Estate Firms）。 越秀房地产投资信托基金是首家物业组合全部位于中国内地（A1/稳定）的香港上市房地产投资信托基金（REIT），也是唯一一家由内地房地产开发商发起的香港上市REIT。 截至2019年底，该基金的投资组合中有8个物业项目，其中5个位于广州，另外3个分别位于上海、武汉和杭州。上述物业项目包括批发商场、甲级写字楼、零售商场、高端国际五星级酒店和服务式公寓，总建筑面积为973,001平方米。 截至2019年底，越秀地产股份有限公司持有越秀房产基金38.1%的股份。越秀房产基金的资产委托越秀房托资产管理有限公司（越秀房托）以信托形式代为管理，后者为越秀地产的全资子公司。 来源：穆迪投资者服务公司