标普：销售增长稳健、杠杆率改善，奥园的评级展望调整为正面；“B+”评级获确认

我们预计，奥园将在控制债务增长的同时继续实现销售规模稳健增长，购地活动也将较为审慎。受此驱动，公司较高的债务杠杆将进一步下降。 考虑到公司在大湾区市场拥有强劲的市场地位和卓越的销售执行能力，因此我们对公司2019和2020年的合约销售额、收入及EBITDA增长的可预见性较高。 2019年3月22日，标普全球评级将奥园的评级展望从稳定调整为正面。 同时，我们确认奥园的长期主体信用评级为“B+”，并确认其未到期优先无抵押债务的长期债项评级为“B”。 香港，2019年3月25日—标普全球评级3月22日宣布，将中国奥园集团股份有限公司（奥园）的评级展望调整为正面。调整展望的原因在于，我们预计未来12-24个月，在公司销售业绩稳健增长和债务审慎扩张的驱动下，公司的杠杆率将继续下降。 考虑到公司卓越的销售执行能力，以及对大湾区市场的了解和深耕程度，我们对其合约销售额、收入及盈利能力有较高的可预见性。公司在大湾区的有利市场地位已经使其分享到区域快速发展带来的裨益，例如过去数年大湾区住房平均售价不断上升。大湾区正在经历一系列重大变化，如内地城市与港澳之间的联系更加紧密，一体化程度日益增强等。 将展望调整至正面的另一个原因是，因公司2019年的销售额增长目标较低且公司的土地储备规模已经较为充足，我们预计其购地活动将更加审慎。 拥有人民币1900亿元的可售货值和强劲的销售执行能力，奥园的销售额将在未来两年年内继续增长。2019年公司计划实现1100亿-1200亿元的年度销售目标，这较其2018年的全年销售额增长25%，去化率约为60%，我们认为该目标设定合理。大湾区和华南其他地区仍将是奥园的重点市场。我们预计，上述区域对公司2019年销售额的贡献率将达到约40%，而华东地区的贡献率约为20%，华中和西部地区为25%。我们的预期反映出公司的地域多元化程度已较2017年有所改善，当年奥园71%的销售额都来自华南地区。 我们认为，奥园对举债扩张的风险偏好正在下降。我们估算，公司2019年的购地预算约在400亿-420亿元区间，约占2019年目标销售额的33%，与2018年30%的水平相仿，但较2017年的52%有大幅下降。截至2018年末，公司共有3400万平方米土储，以及980万平方米的旧改项目。 即便如此，奥园的债务增速还是快于我们的预期，结果是其杠杆率依旧处在高位，特别是与一些“BB-”类评级的房企相比。尽管2018年奥园的购地步伐已经开始放缓，但其披露的债务规模依旧在一年内增长了43%。公司并没有用太多现金余额的累积来放缓债务扩张步伐。但是，考虑到奥园的现金流水平强劲且现金余额充足（截至2018年年末有370亿元），2019-2020年公司的债务增长或将更加审慎。 我们认为，奥园的收入可预见性源于其经营能力的显著改善。2017和2018年公司的合约销售额分别增长了78%和100%，其中归属于母公司的比率更是高达80%以上。其已售未结转的物业规模达到1100亿元，毛利润率在28%-30%区间。这支撑我们预计，2019年奥园的收入将达到450亿-470亿元区间，2020年将进一步升至760亿-770亿元。 我们预计，奥园的杠杆率将继续改善，债务对息税及折旧摊销前利润（EBITDA）比率将从2018年的近6倍降至2019和2020年的5倍左右。尽管债务仍将大幅增加，但增速将会放缓，预计调整后债务规模将从去年的530亿元增加至今年年底的约700亿元。我们还预计，公司收入和EBITDA的增速将快于债务增速。 正面展望反映我们预计，受销售额及收入强劲增长及丰厚利润率的有力驱动，未来12个月奥园的杠杆率将继续下降。我们还预计，债务审慎增长（包括控制购地步伐）也将带动杠杆率改善。 若奥园能够平衡好业务扩张与债务增长之间的关系，使其债务对EBITDA比率降至约5倍，并有进一步改善的迹象，我们就可能上调其评级。 若奥园的债务对EBITDA比率未能改善至5倍左右，我们就可能将其展望调整回稳定。若公司的举债扩张步伐更加激进或销售额未达到我们预期，那么前述情况就可能发生。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级