标普授予普洛斯中国拟发行美元优先无抵押债券“BBB-”评级

新加坡，2021年3月23日—标普全球评级今日宣布，授予普洛斯中国控股有限公司（普洛斯中国）拟于200亿港元多币种中期票据计划下发行的美元优先无抵押债券长期债项评级“BBB-”。 上述债项评级较普洛斯中国（BBB/负面/--）的评级低一级，原因是该公司的优先有抵押债务规模较大，此类债务的偿付顺序列于上述优先无抵押债券之前。这一判断基于我们估算2020和2021年该公司约50%-55%的净营业收入将来自有抵押资产。 拟发行债券将使普洛斯中国的债务期限结构得到改善。我们认为拟发行债券对该公司的财务杠杆影响有限。发债所筹资金将主要用于境外短期债务再融资和一般公司用途。 普洛斯中国的主体信用评级反映了该公司作为普洛斯公司（普洛斯；BBB/负面/--）核心子公司的地位。因此，我们对普洛斯中国的评级与对普洛斯的评级一致。 我们认为普洛斯与普洛斯中国在战略、经营和管理层面的关联度较高，因此在必要时将给予普洛斯中国高度支持。普洛斯中国在普洛斯的收入和EBITDA中贡献较大，按权益口径并表后的穿透式贡献率为50%-60%。作为集团的旗舰子公司和重要增长引擎，普洛斯中国与母公司的业务种类接近，并且关乎集团的增长战略和品牌声誉。此外，普洛斯中国还协助集团向轻资产模式的物流资产基金管理业务转型。 普洛斯的评级反映了该公司在关键市场中占据领先地位；物流物业开发项目持续推进；以及与该公司旗下管理的基金的高质量长期投资者保持着稳固的关系。但普洛斯在新兴市场的业务占比较高；来自物流地产开发业务的盈利占比较大；且资产出售计划面临执行风险——这些因素弱化了上述优势。 我们预计普洛斯2021年将比2020年更快地推进资产出售，以此来支撑其物流地产开发的资本支出，在2022年底前完成向轻资产模式的转型，并减少债务。普洛斯的物流地产开发EBITDA将在2021年达到峰值，晚于我们之前预计的2020年。2021年，该公司的物流地产开发EBITDA或将达到总EBITDA的60%-65%。我们之前预计这一比例在2020和2021年期间为50%-55%，2022年逐步接近30%。 普洛斯大规模的资产出售计划对于其融资而言意义重大。此外，该公司高额的物流地产开发支出，外加较为集中且可预测性较低的现金流也降低了其现金流和盈利的稳定性。 到2020年，若普洛斯的非经常性业务EBITDA的占比未能降至30%以下，则可能使其评级承压。缘于该公司的资产回收计划，自2019年起，来自物业开发活动的非经常性业务EBITDA的占比持续较高。这也反映出该公司不断从事物业开发活动且较为激进。 普洛斯资产出售计划的推进将受益于尚未催缴的第三方股权资产（截至2020年12月31日共计71亿美元）。此外，投资者对该公司物流资产的兴趣浓厚，也将支撑其资产出售。虽然该公司一直与长期投资者保持着良好的关系，但从过去两年的处境可以看出其资产回收计划仍可能面临执行风险。 截至2020年末，普洛斯的调整后债务增加至150-154亿美元。我们认为债务增加缘于资产出售计划带来的现金流减少，且主要用于资本支出和收购活动。该公司的债务规模截至2019年末时为131亿美元。 我们估算普洛斯2020年完成的资产货币化为我们基本假设的75%-85%。然而截至2020年底，普洛斯获得的现金仅为基本假设的60%-65%。原因在于部分资产货币化交易于2020年下半年完成，所得款项的大部分将于2021年收取。2020年重要交易包括将资产出售给China Income Fund I，将Goodman Group的中东欧物流项目出售给其Europe Income Partners II Fund，以及将JDV I Fund出售给Japan Income Fund。 普洛斯中国的运营状况反映了普洛斯的运营状况。我们预计普洛斯中国的资产货币化将于2021年达到峰值，从而在普洛斯中国EBITDA总额中的占比为60%-65%。2020年其资产货币化的进展慢于我们的预期，导致该公司债务余额上升。我们的基本假设预测2020年底普洛斯中国的调整后债务将增加至108亿美元，高于2019年底的91亿美元。 普洛斯和普洛斯中国的负面展望反映两家公司多年来向轻资产物流基金管理业务的转型存在不确定性。负面展望还反映该集团计划在未来两年内将具波动性的物流地产开发盈利在调整后EBITDA中的占比降低至约30%。 如果普洛斯未能在2022年前将具波动性的物流地产开发盈利在调整后EBITDA中的占比持续降低至30%以下，我们则可能下调普洛斯和普洛斯中国的评级。 如果普洛斯的资产出售所得不足以支付其大规模资本支出，我们亦可能下调两家公司的评级。如果普洛斯继续进行大规模举债收购或开发活动，导致其经营性资金流（FFO）对债务的比率弱化至低于9%，两家公司的评级也可能面临压力。 如果普洛斯能成功实现轻资产模式的转型，同时持续保持其财务政策目标，我们则可能将展望调整至稳定。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级