标普：中国多城推出“房票”计划，但2015年不会重演

香港，2022年7月7日—标普全球评级7月6日表示，2022年中国一批城市出台政策向拆迁安置居民提供“房票”，让人想起2015年曾强力提振国内房地产市场的类似计划。但是，标普全球评级预计2022年版“房票”计划的刺激力度将较小，对解决开发商的流动性不足问题的帮助不大。 最新的“房票”计划是20余座低线城市所发起政策的一个宽泛合称，各地政策细节所涉范围广泛。本质上是这些城市的政府承诺以“房票“形式向棚户区居民支付补偿，居民可用其购置新的改善住房。“房票”是地方政府承诺将向居民以及售予其新房的开发商付款的凭证。 “房票”计划与一系列政府倡议相符。这与中国以共同富裕促进社会公平的目标相一致：“房票”计划将提高国内经济欠发达城市居民的生活条件。这也与中央反复强调的“房住不炒”的指导精神相吻合。购买新房的这些人更可能是用于自住。安排居民迁出破旧的老房并引导他们购置新房，该计划与地方政府的很多旧城改造项目契合。 最后，通过为居民提供资金购置新房，政府在帮助修复深陷困境的地方楼市。这将提振经济，尤其将支撑土地销售，进而增加地方政府的财政收入。 “这些政策意在稳定房地产市场，而非助燃提速。今年的计划规模远小于2015年出台的类似项目，那时项目拥有全国统一政策支持并获得中央政策性银行的抵押补充贷款融资支持，” 标普全球评级信用分析师李一未表示。“即便未来更多城市效仿，我们预期政府将会谨慎地根据地方具体情况制定政策，以期缓解地方房价的下行压力，而非引发新一轮涨价。中央持续推进化解房价泡沫的政策努力已显现效果。” 计划并非为开发商打造 尽管政策与房地产市场利害攸关，但我们预期楼市不会重演2015年的景象。具体而言，我们预计本次“房票”计划不会明显提升开发商的流动性（这也是债权人的核心关切所在）。为什么？首先，该计划的目标对象并非开发商。我们认为，开发商的财务状况改善是计划的一个附带好处，但不是政府的主要政策意图。 计划的设计方式明显体现了这一点。政府延迟向开发商付款。房票初始仅仅只是开发商持有的一笔应收账款。在一份代表性付款计划中，政府承诺在个人签署新房购买协议后的两个月内向开发商支付“房票”面值的60%的款项。余下40%的款项将于房屋近交付时支付。结算过程可能耗时数年。此外，“房票”由三四线城市的政府提供背书，它们自身的基本信用状况通常较弱。 “我们认为，基于这些原因，很多开发商可能不愿意接受房票这种付款方式。对于流动性紧张的开发商，现金流——而非销量——是最大的担忧。那些接受房票支付的开发商可能只是想借机清理难以售出、已积压有一阵子的房屋库存，”标普全球评级信用分析师廖美珊表示。 由于土地销售滑坡，地方政府的财政收入减少。在正常年景里，向开发商出让土地及收取相关交易税费占地方政府财政收入的约30%（见2021年11月11日发布于RatingsDirect的《楼市寒流将绕开地方政府侵袭地方国企》）。 政府可能无法及时完成 “房票”结算的风险，恰恰加剧了开发商的违约风险。就开发商的财务状况而言，这加重了流动性不足的问题并增加了房款支付的不确定性。例如，如果购房者购置新房，房款百分百以“房票”支付，开发商可能便无法获得任何预付金。之后它们只能依赖地方政府结算“房票”债务。当然，开发商将不得不同时先期垫付建房的成本。 “‘房票’结算或取决于土地销售的恢复。换句话说，开发商要从地方政府手中购置土地，地方政府才有钱结算‘房票’，但是开发商在拿到售房款之前或许没有能力购地，” 李一未表示。 由于本次“房票”计划由地方政府提供支持，因此它们根据自身优先要务和基本情况来确定政策细节。2015年的计划由中央政府统一支持，现金大部分即时支付。购房者售出旧房，用所得现金支付开发商购入新房。这对开发商的流动性的即时提升作用远大于本轮计划。 我们当前假设中国房地产市场将继续绘出“L”型复苏路径。房票计划是地方政府推出的又一个重要的需求端支持措施。该政策可能会提升市场信心，帮助楼市复苏。然而，在开发商解决自身流动性问题之前，阻碍房地产市场复苏的关键供应端难题仍将存在。 相关研究 - 新冠疫情下中国今年或新增1.1万亿元延期偿还贷款；2022年6月1日 - 中国释放信号，对部分民营开发商予以政策扶持；2022年6月1日 - 中国的物业管理公司从地产业“危”中取“机”；2022年5月24日 - 中国楼市回稳将滞后于政策放松；2022年4月7日 - 审计师辞任凸显中国房企治理风险；2022年2月16日 - 预售款托管政策或放松，开发商求生存；2022年1月20日 - 楼市寒流将绕开地方政府侵袭地方国企；2021年11月11日 本报告不构成评级行动。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级