越秀房托成功定价首笔15亿人民币自贸债，此前遭穆迪列入降级观察名单
越秀房托（00405.HK）周五（3月17日）定价一笔 Reg S、无评级、3年期、15亿人民币、高级无抵押、有担保、自贸区离岸债 YXREIT 4.15 03/24/2026，初始价4.20%区域，最终指导价4.15% (the number)，发行价4.15% / 100。
这是越秀房托首发自贸区离岸债，也是市场首单上市REITs自贸区债券发行。
中信建投国际、创兴银行、越秀证券、星展银行、兴业银行香港分行、浦发银行香港分行担任联席全球协调人、联席牵头经办人及联席账簿管理人，华夏银行香港分行、中国民生银行香港分行、招商永隆银行、交通银行、中信证券担任联席牵头经办人及联席账簿管理人，华夏银行广州分行担任境内协调人。
浦发银行香港分行在最后阶段从联席账簿管理人升入联席全球协调人。
稍早前，穆迪刚刚在3月13日宣布将越秀房托 Baa3 的发行人评级和债项评级列入下调的观察名单 (review for downgrade)。穆迪表示：“评级列入下调的观察名单反映了越秀房托的运营业绩弱于预期，以及该公司的运营情况好转和去杠杆措施是否足以使其信用质量改善到支持当前Baa3的发行人评级存在不确定性。”
穆迪表示，越秀房托披露的2022年运营业绩和财务指标大幅削弱。虽然穆迪预计未来12-18个月越秀房托的运营有望从2022年的较低基数改善，但其信用指标能否恢复至符合其Baa3发行人评级的水平尚不确定。穆迪认为越秀房托需要招揽新租户来提升其各类房地产的入驻率，因此运营改善尚需时日。
越秀房托2022年运营趋弱的原因是疫情冲击导致其为租户提供了人民币1.46亿元的租金优惠及其房地产资产的入驻率下降。鉴于2022年国内疫情重燃及相关封控措施造成经济不确定性，当年越秀房托的办公、零售和批发房地产的入驻率均下降了6-10个百分点。
因此，越秀房托以净债务/EBITDA比率衡量的债务杠杆率从2021年的14倍削弱至2022年的16倍左右。该公司以EBITDA/利息覆盖率衡量的利息偿付能力也从3.6倍显著恶化至2.2倍，部分原因是2022年境外资金利率上升导致其利息支出同比增长66%。与地区内受评房地产投资信托基金同业相比，上述主要的信用指标无法支持越秀房托的投资级别评级。
越秀房托仍将有较高比例的浮动利率借贷。因此，在境外利率上升的环境下，其资金成本会继续提高。截至2022年底，越秀房托的无套期保值浮动利率借贷占其披露总债务的62%。
越秀房托在寻找其他融资渠道，以更好地管理外汇风险和利息成本。但是，这些融资渠道能否将越秀房托的资金成本有效地稳定在合理水平并不确定。此外，如果越秀房托因抵押房地产资产导致有抵押债务增加，其财务灵活性将会下降。
穆迪将观察越秀房托能否: (1) 大幅提升运营; (2) 明显降低债务杠杆率; (3) 在境外利率较高的环境下降低其利息成本。
新债条款概要如下：
发行人: 金峰有限公司（MOON KING LIMITED，以“Yuexiu REIT Moon King Limited”而非“MOON KING LIMITED”的名义在香港开展业务）（注册于BVI）
担保人: 汇丰机构信托服务（亚洲）有限公司（HSBC Institutional Trust Services (Asia) Limited（以受托人身份，追索权限于越秀房地产投资信托基金 [Yuexiu Real Estate Investment Trust，00405.HK，简称“越秀房托”] 的资产）
REIT管理人: 越秀房托资产管理有限公司（Yuexiu REIT Asset Management Limited）
预期发行评级: 无评级
发行类型: 固定利息、高级无抵押、有担保票据
格式: Reg S (Category 1) only，自贸区离岸债
发行规模: 15亿人民币
发行收益率: 4.15%
发行价格: 100%
票面利率: 4.15%，每年付息一次，日计数ACT/365
期限: 3年
定价日: 2023年3月17日
交割日: 2023年3月24日 (T+5)
到期日: 2026年3月24日
募集资金用途: 用于越秀房托若干债务的再融资（所得款项净额约为人民币14.92亿元）
控制权变动回售权: 101% Put
最小面值/增量: CNY20,000k / CNY1,000k
适用法律: 香港法
上市: 澳门金交所
清算系统: 中央国债登记结算有限责任公司 ("CCDC")
CCDC CODE: G238050
联席全球协调人、联席牵头经办人及联席账簿管理人: 中信建投国际、创兴银行、越秀证券、星展银行、兴业银行香港分行、浦发银行香港分行
联席牵头经办人及联席账簿管理人: 华夏银行香港分行、中国民生银行香港分行、招商永隆银行、交通银行、中信证券
TOE: 6:45 PM 香港时间
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