穆迪下调新城发展的评级至Ba3/B1；展望负面（完整评级公告）
香港、2022年7月26日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。
穆迪投资者服务公司已将新城发展控股有限公司（新城发展）的公司家族评级从Ba2下调至Ba3，并将New Metro Global Limited发行、新城发展担保的债券的有支持高级无抵押债务评级从Ba3下调至B1。
穆迪还将New Metro Global Limited发行、新城控股集团股份有限公司（新城控股）担保的债券的有支持高级无抵押债务评级从Ba2下调至Ba3。
穆迪将上述所有评级的展望从评级观察调整为负面。
与此同时，穆迪撤销了新城控股的公司家族评级，因为新城发展的大部分业务运营由新城控股负责，并且新城控股的信用质量在新城发展Ba3的公司家族评级中已经体现。评级撤销前新城控股的评级为Ba2，展望列入观察名单。
新城发展主要通过其持股67%的子公司新城控股开展业务，后者占新城发展收入和总资产的99%。
此次评级行动结束了2022年5月13日开始的下调观察。
穆迪副总裁/高级分析师陈晨表示：“评级下调反映在中国房地产业面临的严峻运营及融资环境之下，新城发展的房产销售下滑、信用指标转弱，且财务灵活性下降。”
“负面展望反映新城发展募集新的无抵押长期资金以维持其流动性缓冲的能力存在不确定性。”陈晨补充道。
评级理据
新城发展的公司家族评级仍反映其在长三角地区稳定的市场地位，以及在一定程度上可支持其现金流稳定性的经常性租金收入的增长。
但其评级受公司销售下滑、信用指标和财务灵活性转弱，以及合资公司业务敞口较大，令其企业透明度转差且或有负债增长等因素的制约。
穆迪预计2022年该公司合约销售总额将下降约30%至人民币1,650亿元左右，而2021年公司合约销售额下降7%至人民币2,340亿元。合约销售额下降将减少公司的运营现金流。由于市场信心疲弱以及疫情所致冲击，2022年前6个月新城发展的合约销售额下降45%。
在严峻的市场环境下，该公司可能不得不通过打折来支持合约销售，利润率将因此受到挤压。
穆迪预计未来12-18个月新城发展的毛利润率将从2021年的17%降至15%-16%。外加公司收入预计将下降，未来12-18个月新城发展的EBIT/利息覆盖率将从2021年的3.7倍降至3.0倍以下。
与此同时，穆迪预计未来12-18个月新城发展的投资型物业将贡献人民币50-55亿元的经常性租金收入（不包括商业地产物业管理费）。该项收入可覆盖公司同期利息支出总额的80%-100%。
穆迪预计新城发展的流动性将保持充足。截至2021年12月底公司未限制用途现金达人民币466亿元，外加预测运营现金流，将足以覆盖包括2023年底之前到期或可回售的14亿美元境外债券和人民币122亿元境内债券在内的到期债务。不过，利用内部资源偿还到期债务随时间推移将继续削弱其流动性缓冲。
穆迪注意到近期新城发展发行了票面利率6.5%的人民币10亿元3年期境内中期票据，发行后第二年结束上述中期票据可回售，此外公司还发行了票面利率7.95%的364天期1亿美元境外债券。但鉴于市场信心较弱，穆迪认为未来6-12个月新城发展能否持续发行金额较大的长期无抵押债券面临不确定性。
此外，过去三个月内新城发展还通过抵押投资型物业积极争取境内银行贷款。虽然上述融资能够为公司提供替代流动性来源，但已抵押资产的增加以及发行无抵押债务的能力面临的不确定性将削弱公司的财务灵活性。
在公司治理方面，前董事长持有新城发展69.6%股份，持股较为集中。穆迪已考虑了新城有着成熟的管理团队，以及符合各自上市地香港联交所和上海证交所要求的良好的制度治理结构和标准。
因存在结构性从属风险，由新城发展担保的高级无抵押债券评级为B1，较其公司家族评级低一个子级。新城发展大部分债权在子公司层面，在破产情况下其受偿顺序优先于控股公司债权。此外，控股公司缺乏能够缓解结构性从属风险的重大因素。
另一方面，由新城控股担保的高级无抵押债券的评级为Ba3，反映新城控股的债权人离资产更近，在清算情景下其债权优先于新城发展的债权人。其还直接得益于集团多元化的业务状况，以及大量地域分布高度多元化的运营子公司以及投资型物业组合带来的现金流。
可引起评级上调或下调的因素
鉴于新城发展的评级展望为负面，近期其评级上调的可能性不大。
但是，如果新城发展能够增强长期融资渠道、改善销售状况、财务指标和租金收入并保持充足的流动性，则穆迪可能将其评级展望调整为稳定。
如果发生以下情况，穆迪可能下调新城发展的评级：公司流动性和融资渠道进一步恶化；合约销售额降幅超出穆迪预期，导致信用指标削弱，例如EBIT/利息覆盖率下降且持续低于2.75倍-3.0倍。
如果新城发展与合资公司相关的或有负债显著增加，或其向合资公司提供资金支持的可能性大幅上升，则也可能会增大评级下调压力。
上述评级所采用的主要评级方法为2018年1月发表的《住宅建筑与房地产开发业》。
新城发展控股有限公司主要在中国从事住宅地产开发业务。公司由新城发展前董事长王振华于1996年创立。王振华是新城发展的最大股东，持有公司69.6%的股份，其自1993年以来在中国（A1/稳定）从事房地产开发业务。截至2021年底，该公司土地储备分布于中国129个城市，总建筑面积1.38亿平方米。
来源：穆迪投资者服务公司