穆迪维持万科集团Baa1的发行人评级；展望稳定（完整评级公告）

香港、2022年4月19日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪投资者服务公司已维持万科企业股份有限公司（万科集团）及其子公司的下列评级： 1. 万科集团Baa1的发行人评级； 2. 万科地产（香港）有限公司中期票据计划的(P)Baa2有支持高级无抵押债务评级； 3. 万科地产（香港）有限公司所发行债券的Baa2有支持高级无抵押债务评级。 上述评级展望仍为稳定。 万科地产香港由万科企业股份有限公司全资所有。上述中期票据计划和高级无抵押债券由万科集团、万科地产香港和债券受托人之间签订的股权购买承诺及维好协议提供支持。 穆迪高级副总裁曾启贤称：“维持评级反映了我们预计万科集团将保持其在中国房地产市场的领先地位，并在行业下行周期保持较低的净债务杠杆率和稳健的信用指标。” “稳定展望反映我们预计未来12-18个月万科集团将维持其财务纪律，以及稳定的信用指标和强劲的流动性。”曾启贤补充道。 评级理据 万科集团Baa1的发行人评级反映了其强劲的业绩记录以及规模和品牌实力领先的中国（A1/稳定）房地产开发商的地位。万科集团较大的规模以及覆盖全国的业务为其提供了应对具挑战性的运营环境的灵活性，并缓解房地产市场波动带来的影响。 Baa1的发行人评级进一步考虑了万科集团规范的财务管理、稳健的信用指标、强劲的流动性，及其信用质量良好以及与深圳市地铁集团有限公司的关联之下公司顺畅的融资渠道。 评级同时反映了万科集团面临房地产业的周期性和监管风险的影响，销售和盈利能力下滑；因采用低土储战略，其土地储备补充需求高于同业。 穆迪预计，由于市场环境面临挑战，2022年该公司的合约销售额将降至人民币5,500亿元左右，2023年将降至人民币5,250亿元左右。不过，万科集团广泛的地域覆盖可为其根据不同地区的经济和监管环境调整销售计划提供一定的灵活性。 万科集团2021年合约销售额为人民币6,278亿元，同比下降10.8%，主要原因是下半年市场环境疲弱。2022年第一季度万科集团合约销售额同比下降40%至人民币1,065亿元。 不过，穆迪预计万科集团将维持其财务纪律，同时控制其债务增速和杠杆率。 因此，未来1-2年公司调整后净债务/净资本比率预计将从2021年12月底的28.5%小幅攀升至30%-32%。公司继续平衡债务和收入增速之下，同期其收入/调整后债务比率将稳定在145%-150%的较强水平，与2021年的148%相比变化不大。 同时，因预计收入的小幅增长可抵消利润率有可能出现的下滑，同期公司EBIT/利息比率将基本稳定在6.0倍左右，与2021年持平。 上述比率与万科集团Baa1的评级水平相符。 万科集团的流动性强劲，截至2021年12月底公司未限制用途现金达人民币1,407亿元，且各类融资渠道顺畅。同期其现金/短期债务覆盖比率维持在2.3倍的良好水平。穆迪预计，该公司所持现金外加运营现金流将足以应对未来12-18个月承诺支付土地款和再融资需求。 万科地产香港票据的Baa2高级无抵押债务评级包含该公司的个体信用实力以及母公司支持带来的3个子级的提升，反映穆迪预计必要时万科集团将向该公司提供财务支持。 万科地产香港的个体信用状况反映了其在中国房地产行业内中等的运营规模，并受惠于母公司万科集团的密切关联以及在运营和财务方面的助益。上述关联包括母公司的品牌、执行和管理经验、高度多元化的销售网络和顺畅的融资渠道。 上述支持评估的依据包括：（1）万科集团持有万科地产香港全部股份并向其提供运营支持，后者已成为万科集团密不可分的组成部分；（2）万科地产香港作为集团核心的海外融资平台支持万科集团国内市场的项目开发；（3）万科集团此前曾直接向万科地产香港的项目提供资金。 Baa2的高级无抵押债务评级并不受运营公司债权优先受偿的影响，因为穆迪预计来自母公司的支持将流经控股公司层面。 在环境、社会和治理（ESG）因素方面，万科集团Baa1的发行人评级考虑了公司：（1）节制有度的财务管理，体现为资产负债表的低杠杆；（2）良好的运营历史；（3）较低的股权集中风险，因为没有股东持有30%以上的股权，并且最大股东不参与公司日常运营；（4）公司根据香港联交所和深圳证交所的要求披露重大关联方交易；（5）有董事会和3个特别委员会来监督公司的运营。 可引起评级上调或下调的因素 若能实现以下几项，则穆迪可能会上调万科集团的发行人评级：实现强劲的经常性收入，从而缓解房地产开发业务的波动性；加强信用指标，调整后净债务/净资本比率持续低于20%-25%，EBIT/利息比率持续高于7.5倍-8.0倍。 若万科集团的业绩和/或财务状况受到监管政策变化、公司激进举债扩张或市场环境严重下行的重大负面影响，则其发行人评级可能会下调。评级下调考虑的信用指标包括调整后净债务/净资本比率持续超过35%，收入/调整后债务比率下降且持续低于115%-120%，EBIT/利息比率下降且持续低于5.5倍-6.0倍。 上述评级所采用的主要评级方法为2018年1月发表的《住宅建筑与房地产开发业》。 万科企业股份有限公司于1984年成立，1988年开始房地产运营。按照合约销售额计算，该公司是中国最大的房地产开发商之一。截至2021年12月31日，该公司在中国的土地储备建筑总面积为1.489亿平方米，覆盖中国7个主要经济区。该公司于1991年在深圳证券交易所上市，2014年于香港联交所上市。 来源：穆迪投资者服务公司