穆迪将新城发展和新城控股的公司家族评级上调至Ba1；展望稳定
香港、2022年1月22日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。
穆迪投资者服务公司已将新城发展控股有限公司的公司家族评级从Ba2上调至Ba1，并将其高级无抵押债务评级从Ba3上调至Ba2。
与此同时，穆迪将新城控股集团股份有限公司的公司家族评级从Ba2上调至Ba1，并将 New Metro Global Limited 发行、新城控股担保的债券的有支持高级无抵押债务评级从Ba2上调至Ba1。
上述评级展望均为稳定。
新城控股是新城发展持股67.2%的子公司，在后者2020年上半年的收入以及截至2020年6月底的债务中分别占比99.6%和86.9%。上述两家公司合称新城集团。
穆迪高级副总裁曾启贤称：“上调公司家族评级至Ba1反映了新城集团提升了的信用状况，以及我们预计其合约销售和经常性收入将继续增长，同时维持财务纪律性，这将使两家公司可维持强劲的信用指标，并使其公司家族评级符合Ba等级的高段水平。”
“评级上调也考虑了在新城集团的投资型房地产的租金收入持续增长的情况下，其现金流稳定性和偿债能力将会提升。”曾启贤补充称。
评级理据
Ba1的公司家族评级反映了新城集团稳定的销售执行能力、较大的运营规模及持续增长的经常性租金收入。与此同时，该评级也受到新城集团的业务集中于长三角地区及其合资业务的风险所制约。
新城集团稳定的销售执行能力体现在其能在2019年下半年最大股东行为失当及2020年上半年新冠肺炎疫情造成冲击之后恢复合约销售增长。2020年第四季度新城集团的合约销售同比增长20.3%，而2020年前9个月下降了17.5%。2020年全年该集团的合约销售额下降7%至人民币2,510亿元。
穆迪预计新城集团将在实现业务增长时维持其财务纪律性，未来1-2年合约销售额年增长5%-10%，而债务年增速则将维持在10%左右。因此，未来1-2年新城发展的收入/调整后债务比率和EBIT/利息覆盖率将分别维持在105%-110%和4.0-4.5倍的较强水平。截至2020年6月的12个月，上述两项指标分别为91%和4.3倍。
同样，未来1-2年新城控股的收入/调整后债务比率和EBIT/利息覆盖率将分别处于110%-115%和4.5-5.0倍的强劲水平。截至2020年9月的12个月，上述两项指标分别为109%和4.9倍。
此外，穆迪预计未来1-2年新城集团的租金收入（不包括商业房地产管理服务业务的收入）将增至人民币45-60亿元，高于穆迪对其2020年约人民币30亿元的估测及其2019年的人民币23亿元租金收入。因此，未来1-2年新城发展的租金收入/利息覆盖率将从2019年的38%升至60%-70%。同期新城控股的租金收入/利息覆盖率将从40%升至65%-75%。上述财务指标可支持Ba1的公司家族评级。
新城集团持有充足的现金，并维持良好的流动性。穆迪预计新城集团持有的现金和运营活动产生的现金流将足以覆盖其到期债务（包括境内可回售债券）和未来12-18个月的承诺土地款。
穆迪在评估中还考虑了以下环境、社会和治理（ESG）因素。
在公司治理方面，两家公司的股权集中于前董事长，其持有新城发展68.0%的股份。新城集团有制度化的管理层以及符合香港联交所和上海证交所要求的良好的制度治理结构和标准，这些因素缓解了上述风险。
由于存在结构性从属风险，新城发展Ba2的高级无抵押债务评级较其公司家族评级低一个子级。新城发展大部分债权在子公司层面，在破产情况下其受偿顺序优先于控股公司债权。此外，控股公司缺乏缓解结构性从属风险的重大因素。
可引起评级上调或下调的因素
稳定的展望反映了穆迪预计未来1-2年新城集团在追求合约销售和租金收入增长的同时将维持强劲的信用指标、财务纪律和良好的流动性。
如果发生以下情况，新城发展和新城控股的评级可能会上调：两家公司进一步实现土地储备地域分布多元化，维持合约销售和租金收入增长，同时保持强劲的财务和流动性状况，并提高租金收入，使之可基本上覆盖总利息支出。
如果与合资公司相关的或有负债大幅减少或者向合资公司提供资金支持的可能性下降，这对评级也可能具有正面影响。
如果发生以下情况，新城发展和新城控股的评级可能会下调：两家公司的合约销售增长放缓，或其追求大规模增长，导致信用指标削弱，EBIT/利息覆盖率持续降至4.0倍以下，收入/调整后债务比率持续低于75%-80%，或租金收入/利息覆盖率持续低于50%，或两家公司的流动性趋弱，现金/短期债务比率降至125%以下。
如果两家公司与合资公司相关的或有负债显著增加，或其向合资公司提供资金支持的可能性大幅上升，则也可能会带来评级下调压力。
上述评级所采用的主要评级方法为2018年1月发表的《住宅建筑与房地产开发业》。
新城发展控股有限公司通过其持股67.2%的内地子公司新城控股主要在中国从事住宅房地产开发。新城发展于1996年由王振华建立，他是新城发展和新城控股的前任董事长。王振华是新城发展的最大股东，持有公司68.0%的股份，其自1993年以来在中国（A1/稳定）参与房地产开发业务。截至2020年6月底，该公司的土地储备分布在中国115个城市，总建筑面积约为1.371亿平方米。
来源：穆迪投资者服务公司