标普：华润置地强劲的租金收入和融资能力助其应对行业下行压力

香港，2022年9月1日—标普全球评级今日表示，华润置地有限公司（华润置地）强劲的流动性水平将继续助其抵御房地产市场长期下行压力。优于同业的预售水平及强劲的融资能力（尤其是在境内资本市场）支撑了其流动性状况。 截至2022年6月，华润置地的现金持有量仍保持在1150亿元人民币的高位，对短期债务的覆盖倍数为2倍。2022年上半年，华润置地（BBB+/稳定/--）在境内公开债务市场融资151亿元人民币。 尽管国内部分城市的疫情封控措施影响了公司在当地的业务表现，同时公司也在2022年7月公布了租金减免的计划， 但考虑到公司在全国的投资组合较为分散，我们认为影响可控。在减免了近20.4亿元租金的情况下，今年前七个月华润置地的租金收入仅同比下降5.2%至96.1亿元人民币。另外， 上半年新开的购物中心的出租率仍保持在88%以上的较高水平，公司预计在2022年下半年新开7家购物中心，2023年还将有12家开业。 华润置地的租赁业务的规模大且利润率较高，能在一定程度上缓解公司的开发物业板块毛利率下行的影响。若排除租金减免影响，公司2022年上半年整体的毛利率仅从去年同期的31.3%下降至28.5%。从具体业务板块看，2022年上半年，开发物业板块的毛利率同比下降4.3%，而投资物业板块的毛利率仍保持在65.5%的高位。 考虑到购房者更加青睐财务实力强劲的开发商，我们预计，华润置地的合约销售额将超过行业水平。我们的基本情景假设为，公司2022年的合约销售额将下降16%-18%，降幅低于同年行业预期降幅（28%-33%）。今年前七个月华润置地的合约销售额降幅为21%，也优于众多同业，后者今年同期的降幅大多超过40%-60%。 然而，随着华润置地持续购地以保持业务规模，2022和2023年其杠杆率（即债务对EBITDA比率）将略有上升。具体而言，我们预计公司将更多参与兼并收购以从困境开发商处获得较低廉的土地。我们估算，2022年上半年公司动用约48%的预售款用于购地，因此同期公司的债务总额增加18%。公司的债务对EBITDA比率也相应地从3.7倍（截至2021年12月31日）升至约4.2倍（截至2022年6月的前12个月），而触发我们下调评级的分界水平为4.5倍。 本报告不构成评级行动。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级