穆迪下调越秀房产基金的高级无抵押债务评级至Ba1，授予 Ba1 的公司家族评级并撤销 Baa3 的发行人评级；展望稳定（完整评级公告）

香港、2023 年 5 月 19 日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪投资者服务公司已向越秀房地产投资信托基金 (越秀房产基金) 授予Ba1 的公司家族评级，并撤销其 Baa3 的发行人评级。 同时，穆迪已将 Yuexiu REIT MTN Company Limited 的有支持中期票据计划的有支持高级无抵押债务评级从 (P)Baa3 下调至暂行 (P)Ba1，并将该计划下所发行的有支持中期票据的有支持高级无抵押债务评级从 Baa3 下调至 Ba1。 同时，穆迪将上述所有评级的展望从评级观察调整为稳定。 此次评级行动结束了 2023 年 3 月 13 日开始的下调观察。 穆迪分析师许有为表示：“评级下调反映了我们预计未来两年越秀房产基金的信用指标将不再支持其此前的 Baa3 评级，原因是债务杠杆率较高以及受借贷成本上升的影响。” “稳定展望反映了我们预计越秀房产基金的运营和信用指标将从 2022 年的较低基数逐渐改善，并将维持顺畅融资渠道，从而以合理的成本应对再融资需求。”许有为补充称。 评级理据 越秀房产基金 Ba1 的公司家族评级反映了其在广州、上海、武汉和杭州等中国 (A1/稳定) 重要一二线城市的优质资产组合，其中广州是经济发达的广东省的省会。Ba1 的评级还反映了越秀房产基金顺畅的融资渠道，原因是该信托的发起人是国企，而该信托与发起人的联系密切。该信托最终由广州市政府所有的广州越秀集团股份有限公司持有。另一方面，越秀房产基金 Ba1 的公司家族评级受到其较高的债务杠杆率、一般的利息偿付能力以及业务集中在广州等因素所制约。 穆迪预计未来两年越秀房产基金的信用指标将保持疲弱，原因是其债务水平仍将高企，而且任何资产处置或其他债务削减计划的时间和具体情况仍不确定。 穆迪预计越秀房产基金的 EBITDA 将从 2022 年的低点恢复，在 2023 年增长35%-40%，但同期内以净债务/EBITDA 比率衡量的债务杠杆率将维持在 12 倍左右的高位。 同时，境外利率上升的环境将远远抵消越秀房产基金运营复苏的良好势头，并将导致其 EBITDA 利息覆盖率从 2022 年的 2.1 倍降至 1.8 倍-2.0 倍左右。 中国优化防疫措施后，穆迪预计越秀房产基金的业务 (特别是酒店业务) 将有所改善，从而推动 2023 年和 2024 年 EBITDA 的改善。但由于境外浮动利率债务比重较大，利息支出将会增加并可能抵消上述改善。截至 2022 年底，越秀房产基金的无套期保值浮动利率借贷占其披露总债务的 62%。越秀房产基金的平均融资成本从 2021 年的 2.52%升至 2022 年的 3.05%，预计未来两年将会进一步上升。 穆迪还留意到未来 12-18 个月越秀房产基金的再融资需求较高。越秀房产基金必须依靠募集新资金来应对再融资需求，同时也必须控制融资成本以避免利息支出上升。 越秀房产基金的流动性较弱。截至 2022 年底，越秀房产基金的现金余额为人民币 13 亿元，加上运营现金流，将不足以支持其未来 12-18 个月内到期债务和分红。但越秀房产基金与银行机构保持良好的长期关系，因而缓解了上述流动性风险，其与国企广州越秀集团有限公司密切联系也对缓解上述风险起了支持作用。2023 年 3 月，公司发行了一笔人民币 15 亿元的 3 年期债券，以进行再融资。 环境、社会和治理 (ESG) 因素方面，穆迪考虑了越秀房产基金倾向通过举债收购来支持增长的财务政策，这也体现在越秀房产基金较高的债务杠杆率。 穆迪还考虑了越秀房产基金的所有权集中状况及其与国企背景的发起人的关联交易，也考虑了其受到中国香港特别行政区证券及期货事务监察委员会的监管等因素。 可引起评级上调或下调的因素 若越秀房产基金满足下列情况，穆迪有望上调其评级：(1) 维持优质资产组合和较高的入驻率；(2) 改善信用指标及地域多元化程度；(3) 保持顺畅融资渠道和较低借贷成本。 表明评级有上调可能的具体信用指标包括 EBITDA/利息覆盖率持续高于 3.0倍，以及净债务/EBITDA 比率持续低于 9.5 倍-10 倍。 若发生下列情况，穆迪可能下调越秀房产基金的评级：(1) 商业房产租赁或酒店业务恶化导致运营和财务业绩的恢复程度弱于穆迪预期；或 (2) 该信托无法降低债务杠杆率或通过举债扩张业务。有抵押债务大幅增加导致财务灵活性下降也会对越秀房产基金的评级产生压力。 可能引起评级下调的信用指标包括净债务/EBITDA 比率未能持续趋近 11 倍，或 EBITDA/利息比率持续低于 2.0 倍。 上述评级所采用的主要评级方法是 2022 年 9 月发表的《房地产投资信托基金和其他商业地产公司》。 越秀房地产投资信托基金 (越秀房产基金) 是首家房地产组合全部位于中国(A1/稳定) 内地的香港上市房地产投资信托基金 (REIT) ，也是唯一一家由内地房地产开发商发起的香港上市 REIT。 截至 2022 年底，越秀房产基金的投资组合中有 10 个房地产项目，其中 6 个在广州，另外 4 个分别位于上海、武汉、杭州和香港特别行政区。上述房地产包括一座批发购物中心、甲级办公楼、零售购物中心、一家高级国际五星级酒店和一座服务式公寓。 来源：穆迪投资者服务公司