惠誉将旭辉的评级展望调整至负面；确认其‘BB’的评级
Fitch Ratings - Hong Kong/Shanghai - 14 Apr 2022: 本文章英文原文最初于2022年4月14日发布于：Fitch Revises Outlook on CIFI to Negative; Affirms Ratings at 'BB'
惠誉评级已将旭辉控股（集团）有限公司（旭辉）的长期外币和本币发行人违约评级的展望自稳定调整至负面，并确认其‘BB’的评级。惠誉同时确认，旭辉的高级无抵押评级和未偿付票据的评级为‘BB’。
评级展望调整至负面是基于，旭辉高于预期的杠杆，新一轮新冠肺炎疫情爆发及中国采取的相关社交限制措施令旭辉的销售额持续承压，且部分合资伙伴推迟发布审计后财务报告可能会推升旭辉的合资项目风险。
旭辉的评级支持因素包括，充足的流动性、畅通的资本市场融资渠道以及集中于高线城市的优质土地储备。
关键评级驱动因素
杠杆高于预期: 惠誉估计，2021年旭辉的杠杆率升至50%以上的主要原因是拿地支出超出预期。旭辉2021年的拿地支出占权益销售额和其他现金流入的46%，惠誉预计2022这部分支出的占比将降至30%。鉴于旭辉放缓拿地速度并不断增加投资性物业，惠誉预期2022年该公司的杠杆率将降至50%以下。
销售疲态或将持续：惠誉认为，新一轮新冠肺炎疫情的爆发以及中国采取的社交限制措施可能会影响旭辉的短期销售额和未来的杠杆。2022年第一季度旭辉的销售额同比下降49%，与同业表现大致持平，而其平均售价下滑6%至每平方米15,600元人民币，39%的销售额来自长三角地区。旭辉2021年的权益销售额为1,280亿元，高于BB级别公司的750亿元的评级中间值。
合资企业风险上升：惠誉认为，部分合资伙伴推迟发布审计后财务报告或将影响合资伙伴为合资项目提供资金的能力，而这将推升旭辉的出资额并影响其降杠杆的速度。不过，惠誉认为，旭辉的合资企业风险基本可控，因为大部分受影响的项目处于开发的后期阶段，且旭辉一向严格控制各项目的现金流。
2021年末，旭辉的权益合资企业债务为200亿元人民币，相关担保额为158亿元人民币。2021年旭辉的合资企业权益敞口有所下降——合资企业净资产占总资产的比例自2020年的39%降至2021年末的17%。
再融资需求可控：旭辉在2022年1月增发1.5亿美元2026年到期的债券后，又于3月发行10亿元人民币的中期票据，4月发行3.25亿美元的可转债。此外，旭辉还有两笔2022年到期的境外债券：该公司已宣布要约回购4月到期的16亿元人民币债券，并考虑偿还8月到期的3亿美元永续证券。惠誉认为，旭辉的控股公司层面现金足以偿付其即将到期债务。
土储集中于高线城市：惠誉认为，旭辉的优质土储（逾85%位于一、二线城市）将使其在下行周期中更具韧性。2022年第一季度，旭辉在将逾20%的权益销售额（34亿元人民币）用于购置新地后继续拿地，但此时部分大型房企已暂停拿地以保存现金。惠誉认为，旭辉的土储可满足2-3年的开发需求，且2022-2023年的合同销售总额将超过2,000亿元人民币。
评级推导摘要
2021年旭辉的权益销售额为1,280亿元人民币，低于新城发展控股有限公司（新城发展，BB+/评级负面观察）的1,500亿元人民币。2021年旭辉的杠杆率超过50%，高于新城发展的42%。但是，旭辉的财务灵活性高于新城发展及评级更低的同业，因此惠誉授予其‘BB’ 评级。
此外，旭辉的可用现金/短期债务比率为1.5-2.0倍，并可继续通过境内外资本市场融资，债务到期状况分布均衡，短期债务在总债务中占比低于20%（同业水平为30%-35%）。
关键评级假设
本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：
- 2022年权益合同销售额减少10%（2021年增加7%）
- 2022年权益购地金额及建安成本分别占隐含销售回款的30%和35%（2021年分别为46%和28%）
- 2022年物业管理费收入增至50亿元人民币（2021年为40亿元人民币）
- 2022年租金收入增至13亿元人民币（2021年为10亿元人民币）
-2022年房地产开发业务列报毛利率为16%-18%（2021年为17.5%）
评级敏感性
可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动的因素包括：
- 若未触发负面敏感性因素，则评级展望或将调整至稳定。
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动的因素包括：
- 杠杆率（以净债务与房地产资产净值的比率衡量）持续高于50%
- 流动性恶化或债券市场融资渠道走弱
- 销售额或现金回款大幅下滑
流动性及债务结构
流动性充裕：2021年末旭辉的可用现金/短期债务比率依然在1.5倍左右，高于其他‘BB’ 评级同业，与投资级房企相当。惠誉认为，旭辉有充裕的流动性管理到期短债。鉴于旭辉仍可通过境内外资本市场融资，惠誉预计该公司将通过发行新债为部分到期债务再融资。
债务到期分布状况良好：截至2021年末，旭辉的短期债务占全部债务的15%，剩余债务均匀分布在未来多年。截至2021年末，旭辉的债券平均期限为4.5年。2022至2024年期间，旭辉每年约有100亿元人民币的资本市场债务到期，这令旭辉在2021年10月以来的市场波动期间拥有充足的财务灵活性。
发行人简介
旭辉总部位于上海，是排名前二十的房地产开发商之一。公司业务主要集中在四个区域：长三角地区、环渤海地区、中西部地区及华南地区。自2020年以来，旭辉开始将其物业管理上市子公司永升服务集团有限公司并表，到2021年末持有该公司24%的股权。
财务报表调整摘要
惠誉计算方法：旭辉2021年300亿元人民币可用现金 = 6.38亿元人民币流通股投资的40% + 465亿元人民币列报可用现金–168亿元人民币受监管预售资金。惠誉将受监管预售资金计入资产净值的计算。
环境、社会与公司治理(ESG)方面的考虑因素
除非本节内容另有披露，ESG信用相关度评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。
注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。
来源：惠誉评级