标普：因开发业务持续疲软，龙湖集团评级从“BBB-”下调至“BB+”；展望负面

- 因房地产市场持续下行环境下地产开发业务合同销售疲软、利润率承压，未来12-24个月龙湖集团控股有限公司（龙湖集团）杠杆率将继续处于高位。 - 但我们认为，龙湖集团足够的流动性和经营性物业贷款的融资能力，将能够覆盖未来12个月的偿债所需。 - 2024年4月12日，标普全球评级将龙湖集团长期主体信用评级从“BBB-”下调至“BB+”，同时将这家开发商优先无抵押债券的长期债项评级从“BB+”下调至“BB”。 - 负面展望反映未来12个月中国房地产行业下行过程中龙湖集团合同销售进一步下降、杠杆率升高的风险提升。 香港，2024年4月12日—标普全球评级今日宣布采取上述评级行动。 在行业持续下行的背景下，2024年龙湖集团合同销售可能将保持疲软。我们预测该公司2024年的全口径合同销售额将下降22%至人民币1,360亿元。这一估计是基于2023年末2,400亿元的可售货值，并假定2024年这些可售货值的销售去化率为56%（与2023年一致）得出的。我们还假定该公司年内不会增加可售货值。龙湖集团2024年一季度合同销售额同比下降了53%。 盈利仍将承压。我们预计未来两年龙湖集团结转毛利率将保持在10%-11%的低水平。相比之下，2022年、2023年毛利率分别为18%和11%。同时我们预计，随着利润率更高的租赁业务和物业管理业务贡献增加，该公司整体调整后EBITDA利润率将从2023年的17%改善至2024-2025年的18%-20%。我们还预计，2024年、2025年龙湖集团开发业务收入将分别下降18%和9%，从而带动整体收入分别下降13%和3%。 减债有助于控制杠杆。我们认为2024-2025年期间龙湖集团有能力将其调整后债务每年削减100亿元左右。租赁和物管收入的增长应能在一定程度上弥补开发业务的颓势。综合这些因素，我们预计2024-2025年龙湖集团以债务对EBITDA比率衡量的杠杆率将在5.5倍-6.4倍的水平高位运行。2023年末该比率为6.4倍。 租赁业务维持强劲业绩将是获取融资的关键。我们认为龙湖集团将通过抵押商场资产获取贷款用于再融资，因此需要确保租赁资产经营业绩保持强劲，以维持付息能力。龙湖集团2023年租赁收入对利息的覆盖率为1.34倍。 截至2023年末，龙湖地产经营性物业贷款余额470亿元。2024年一季度，该公司进一步获得180亿元的经营性物业贷款，其中120亿元贷款是在中国政府1月份放宽房地产政策的背景下，通过提升存续贷款抵押率获得的。 龙湖集团审慎的现金流管理有利于维持足够的流动性。我们估计该公司2024年将实现经营性现金流入（计入土地支出）100亿元左右；2023年流入量为35亿元。2024年合同销售现金流入量或将下降360亿元，但租赁、物管等非开发业务收入增长、建安资本支出和土地支出下降、以及2024年没有资产支持证券需要偿还等因素，应该会超出合同销售现金流入量的下降，从而提供一定的流动性缓冲。 根据我们计算，龙湖集团截至2023年12月31日可动用现金（不含监管账户资金）约有310亿元，完全足以覆盖270亿元的短期内到期债务。龙湖集团2024年剩余时间有60亿元的境内债券到期，全年无境外债务到期。再考虑到经营性物业贷款带来的增量资金，我们认为其短期偿债风险和再融资风险仍然较低。 负面展望反映，我们认为在房地产市场持续下行背景下，未来12个月龙湖集团合同销售额有可能进一步走软。这种情景下，该公司杠杆率将会恶化，流动性缓冲空间可能收缩。 如果龙湖集团销售额降幅超出我们预期，或其利润率下降至远低于我们预测的水平，那么我们可能会下调该公司评级。触发评级下调的具体原因或为债务对EBITDA比率进一步上升，同时EBITDA利息覆盖倍数降至3倍以下且没有改善的迹象。 如果龙湖集团销售和利润率企稳，同时租赁收入保持正常，那么我们可能会将展望调整为稳定。同时，该公司还将需要维持较好的现金流管理，并通过抵押商场资产获取新的融资，从而维持足够流动性。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级