惠誉下调新力控股的发行人违约评级至'C'（完整评级公告）

Fitch Ratings - Hong Kong - 11 Oct 2021: 本文章英文原文最初于2021年10月4日发布于：Fitch Downgrades Sinic's IDR to 'C' 惠誉评级已将中资房企新力控股（集团）有限公司（新力控股）的长期发行人违约评级自'CCC'下调至'C'。惠誉同时将新力控股的高级无抵押评级自'CCC-'下调至'C'，回收率评级'RR5'维持不变。 此次评级下调是基于惠誉认为，继新力控股宣布其个别子公司未按期偿付境内融资安排的利息后，新力控股的一家境外债权人采取强制行动，导致该公司已经开始类似违约流程。 关键评级驱动因素 未按期支付，债权人强制行动：新力控股于2021年9月18日公告称，由于“宏观经济环境导致的意外流动性问题”，其个别子公司未按期偿付两项境内融资安排的利息。随后，一家债权人要求其兑付境外融资便利并对新力控股的个别境外子公司采取了强制行动。 目前新力控股正与其债权人磋商，并已委派法务和财务顾问解决此事。此外，该公告还表示，这些事件可能触发对其他债务的违约和拨备计提。新力控股的股票自9月20日起停牌。 美元债券即将到期：近期事件令新力控股于2021年10月18日即将到期的2.46亿美元债券的偿付不确定日益增加。截至2021年6月末，新力控股披露的无限制性现金为140亿元人民币（21.6亿美元），其中不包括监管账户中的预售收益。但新力控股未公布任何用于偿付债务的资金汇回情况，且尚不清楚新力控股在境外子公司所持有的现金中有多少受制于债权人采取的强制行动。 环境、社会与公司治理（ESG）——公司治理：新力控股在管理层战略方面的ESG相关度评分为4分，因为其即将到期资本市场债务的偿还计划尚未得到有效执行。这对其信用状况产生负面影响，且与评级高度相关，因而导致其评级下调。 新力控股在财务透明度方面的ESG相关度评分为4分，因为该公司未就其资本市场债务的偿还计划以及债券和股票价格的暴跌与投资者进行充分沟通。这对其信用状况产生负面影响，且与评级高度相关，因而导致其评级下调。 评级推导摘要 新力控股的评级受到其流动性承压和违约风险高企的驱动。 关键评级假设 本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括： - 2021-2023年期间每年权益合同销售额为500亿-600亿元人民币； -2021年购地金额占销售额的25%，2022-2023年期间占比为40%（2020年为39%）； - 2021-2023年期间土地储备支持开发的年期为2.0 -2.5年； - 2021-2023年期间建安成本占销售额的45%-55%（2020年为40%）。 关键回收率评级假设 鉴于中国房企的重资产性质，惠誉的回收率分析假设，新力控股若破产将走清算程序而非持续经营。 惠誉假设行政费用占10%。 清算方法 清算价值估计是基于惠誉对可以在破产程序中销售或清算变现并分配给债权人的资产负债表内资产价值的评估。 - 对调整后净存货适用40%的折扣率，因为考虑到违约概率增加，惠誉预期该公司库存的回收率可能会下降； - 鉴于租金收益率低于1%，对投资物业适用93%的折扣率。按6.5%的租金收益率假设评估的新力控股投资物业的价值为1.85亿元人民币，在该公司截至2021年上半年末28亿元人民币的账面价值中的占比不足10%； - 对应收账款适用30%的折扣率； - 对房地产、厂房和设备净值项下的建筑物适用40%的折扣率； - 不对受限制的现金适用折扣率，但对可用现金适用100%的折扣率，原因是新力控股的可用现金不足以覆盖相当于三个月权益合同销售额的最低现金需求（2021年上半年约为130亿元人民币）。 对高级无抵押债务按照偿还先后顺序进行债务价值分配所得出的回收率对应的回收率评级为'RR5'。 评级敏感性 可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括： - 在不启动不良债务交换（DDE）的情况下，新力控股偿付其2021年10月18日即将到期的美元债券的本金。 可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括： - 未如期偿付其2021年10月18日即将到期的美元债券。 - 启动不良债务交换。 - 公布发行人进入破产申请、管理、接管、清算或其他正式的清盘程序，或以其他方式终止业务。 流动性及债务结构 再融资至关重要：鉴于新力控股境外债权人采取的强制行动，新力控股能否利用其截至2021年上半年末持有的140亿元人民币无限制现金来偿付2021年10月18日即将到期的2.46亿美元债券的不确定性日益增加。 发行人简介 总部设在上海的新力控股是江西省最大房企，业务已拓展至中国长三角、大湾区以及中西部地区的核心城市。 财务报表调整摘要 依据惠誉的计算，新力控股截至2021年上半年末的调整后库存为458亿元人民币，主要包括：246亿元人民币的净库存（库存减去客户预付款，其中库存也含土地使用权、收购预付款，不含收购的未付对价）、房地产、厂房和设备项下5,600万元人民币的建筑物、21亿元人民币的投资物业（按成本计）、130亿元人民币的合资公司及联营公司净债权（对合资公司/联营公司投资额加上应收合资公司/联营公司款项，再减去应付合资公司/联营公司款项），以及53亿元受限现金。 惠誉在计算新力控股的净债务时亦计入了其为合资公司及联营公司提供的担保（2021年上半年末为59亿元人民币）。 环境、社会与公司治理(ESG)方面的考虑因素 新力控股在管理层战略方面的ESG相关度评分为4分，因为其偿还计划尚未得到有效执行。这对其信用状况产生负面影响，且与评级高度相关，因而导致其评级下调三个子级。 新力控股在财务透明度方面的ESG相关度评分为4分，因为该公司未就偿还计划与投资者进行充分沟通。这对其信用状况产生负面影响，且与评级高度相关，因而导致其评级下调三个子级。 除非本节内容另有披露，ESG信用相关度评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。 注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。 来源：惠誉评级