惠誉将粤港湾控股的评级列入负面评级观察名单（完整评级公告）
Fitch Ratings - Hong Kong/Shanghai - 06 Apr 2022: 本文章英文原文最初于2022年4月4日发布于：Fitch Places Guangdong - Hong Kong Greater Bay Area on RWN
惠誉评级已将中资房企粤港湾控股有限公司（粤港湾控股）'B-'的长期外币发行人违约评级、高级无抵押评级及存续高级无抵押票据的评级列入负面评级观察名单。
粤港湾控股的评级被列入负面观察名单的原因是，该公司延迟刊发经审计财务报表。惠誉将未按期公布经审计财报视为影响信用状况的事件——该等事件或对受评企业的评级产生负面影响。
除发布公告外，粤港湾控股尚未向惠誉提供进一步信息。
关键评级驱动因素
延迟刊发审计结果：粤港湾控股于2022年3月31日公告称，公司将不会在香港上市规则规定的截止日期（2022年3月31日）之前刊发经审计财务报表。该公司未说明将于何时发布经审计财报。粤港湾控股表示，新冠肺炎疫情令其审核程序受到影响。该公司未提及可能变更审计师，且目前亦不存在任何争议。
对信用状况的潜在负面影响：惠誉认为，对于‘B’或更高评级的房企而言，在按期发布经审计财报方面存在问题可能是影响其信用状况的因素之一——尤其是在审计师发生变更的情况下，原因在于房企的融资渠道可能受到影响，同时企业资产的潜在买家可能望而却步。惠誉认为，粤港湾控股延迟刊发经审计财报是由技术原因造成的。然而，如有证据表明进一步延迟刊发财报导致该公司的流动性和融资渠道恶化，惠誉将对其采取负面评级行动。
即将到期债务：粤港湾控股有7,500万美元非公开发行境外债券将于2022年5月到期，除此之外该公司年内无其他将到期的资本市场债务。据粤港湾控股披露，其截至2021年末的现金和现金等价物为14亿元人民币（不包括7.635亿元人民币的受限制现金），似乎足以偿付其将于5月到期的债务。
合同销售或放缓：粤港湾控股的合同销售额从2021年上半年的30亿元人民币降至2021年下半年的16亿元人民币，与房地产行业表现一致。受中国新冠疫情反弹影响，该公司2022年上半年的销售可能仍较缓慢。
资产处置：粤港湾控股于2022年2月和3月向独立第三方出售了旗下部分项目公司的股权，总对价为1.84亿港元。这些出售交易可能会小幅提升公司的流动性。
评级推导摘要
粤港湾控股的评级受到其销售规模较小及业务状况较弱的制约，其合同销售额每年为40-50亿元人民币。此外，惠誉认为，短期内粤港湾控股的资本市场融资渠道可能仍然受限，这意味着该公司或将使用内部现金偿付到期债务。
关键评级假设
本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：
- 2022至2024年间，合同销售额每年为40亿-60亿元人民币（2021年为46亿元人民币）；
- 未售土地储备可支持销售的年期保持在三年左右，且粤港湾控股将放缓拿地以优先偿债（如有需要）。
关键回收率评级假设：
清算价值估计是基于惠誉对可以在破产程序中销售或清算来变现并分配给债权人的资产负债表上资产价值的评估。
- 扣除10%的行政费用。
- 对应收账款适用的折扣率从30%下调至20%。该处理方式符合惠誉的回收率评级标准。
- 鉴于租金收益率低于1%，对投资物业适用的折扣率从80%上调至90%。粤港湾控股投资物业的价值较低。鉴于投资物业组合清算价值的隐含租金收益率将提高到6%，惠誉认为90%的折扣率当属适宜。
- 对房地产、厂房及设备（主要包括价值较低的建筑物）适用的折扣率从40%上调至50%。
- 对净物业库存适用50%的折扣率。粤港湾控股的库存主要由竣工待售物业和在建物业组成，包括低线城市的商贸物流中心及大湾区的住宅项目。在建物业余额（适用折扣率之前）已扣除经利润率调整后的客户定金。
- 对合资企业净资产适用50%的折扣率，与适用于净物业库存的折扣率一致。
- 贸易应付账款（扣除不受限制现金后）纳入债务价值分配。
粤港湾控股的对应回收率评级为'RR4'。
评级敏感性
可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：
若粤港湾控股未触发负面敏感性阈值，则惠誉会将其移出评级负面观察名单。
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：
- 有证据表明融资渠道及/或流动性进一步恶化
- 四月末前仍未能刊发经审计后无保留意见的财务报表
- 合同销售额或现金回款持续下滑
- 净负债与净物业资产的比率持续高于40%
流动性及债务结构
流动性可控：截至2021年末，粤港湾控股持有不受限制的现金14亿元人民币，似乎足以覆盖其10亿元人民币的短期债务——包括5.32亿元人民币的银行和其他借款以及7,500万美元非公开发行债券。
发行人简介
粤港湾控股于2013年在香港联交所上市。该公司专注于大湾区的住宅项目，并在中国三线城市开发商贸物流中心项目。王氏家族于2019年9月将所持毅德控股股权出售给粤港湾控股的控股公司，毅德控股后更名为粤港湾控股。
环境、社会与公司治理(ESG)方面的考虑因素
惠誉已将粤港湾控股在财务透明度方面的ESG相关度评分从'3'分调整为'4'分，原因是其延迟刊发2021年经审计财务业绩。这对该公司的信用状况产生了负面影响，并与其他因素一起构成本次评级的相关因素。
除非本节内容另有披露，ESG信用相关度（如有）评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。
注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。
来源：惠誉评级