惠誉：中国海外发展在中资房企中利润下行压力最小，但A-评级进一步上调的可能性不大

评级机构惠誉（Fitch）在8月9日表示，在土地价格上涨的大背景下，中国海外发展有限公司（China Overseas Land & Investment Limited，688.HK，惠誉：A-/Stable，“中国海外发展”）通过审慎的土地储备战略有效缓解了利润下行压力，该战略也将帮助中国海外发展进一步改善其财务状况。 惠誉认为，中国海外发展在中资房企中面临的利润下行压力最小，因为公司在土地价格快速上涨是并未大量购地。而在今年3月，中国海外发展通过收购中信集团旗下物业组合获得额外的2352万平方米建筑总面积（attributable GFA）的土地储备。 2015年，中国海外发展的EBITDA margin为27.5%，而同时期，整个行业的EBITDA margin由2014年的30%下滑至20%-25%。此外，伴随着营业活动产生的现金流（CFO）达到380亿港币峰值，公司的杠杆（net debt/adjusted inventory）下降至过去4年来的最低值5.3%。 在土地拍卖市场出现过热迹象时，中国海外发展维持了保守的土地收购策略。2016年上半年，公司共花费82亿人民币收购了4个地块，建筑总面积（attributable GFA）228万平方米，其中三块位于中国大陆，一块位于香港。中国大陆三个地块的地价（land premium）比2015年同期低22%（2015年上半年，中国海外发展斥资83亿人民币在中国大陆收购了建筑面积226万平方米的5个地块）。 另一方面，相比2015年上半年，2016年上半年中国房地产市场总体疲软，这从中国海外发展合约销售额的下降也可以看出：2016年上半年，公司合约销售额计854.5亿港币（建筑面积580万平方米），而去年同期为952.6亿港币（600万平方米）。 在有惠誉评级的中国房地产企业中，中国海外发展享有最高的信用等级A-，惠誉表示，鉴于地产行业的周期性强、监管风险高，该评级进一步上升的可能性不大。