标普：中国房地产观察：2024探底之年

香港，2024年5月8日—标普全球评级5月7日表示，中国房地产市场将面临双重挤压。在销售持续下滑之际，受评开发商也受到结构性因素的挤压。标普全球评级预计，如果现金流转负，那么开发商就要挖空心思偿还债务，与此同时许多开发商仍然被资本市场拒之门外。 详见我们于5月7日发布的报告《中国房地产观察：2024探底之年》（China Property Watch: Searching For A Bottom）。 “楼市结构正在发生转变，而这些变化对于受评开发商并非正面，”标普全球评级信用分析师廖美珊表示。“销售日益转向二手市场，开发商几乎无可受益。政府也在供应更多的保障性住房用以销售，这可能蚕食受评开发商的销售空间。” 这种对楼市的悲观预测，与我们近期下调万科企业股份有限公司和龙湖集团控股有限公司（这两家开发商拥有悠久的经营和财务记录）的评级行动两相呼应。市场环境依然艰困。 去年，中国一手住宅销售下降12%。但我们估算二手住宅销售攀升约17%。 “二手房的销售情况表明购房者仍有购置住宅的意愿，”标普全球评级信用分析师陈令华表示。“他们有可能是不想为开发商的新建住宅支付预付款，因为开发商可能会缺乏完工和交付新建住宅的资源。购买二手房可以消除这种不确定因素。” 我们预估，2021-2025年全国将以补贴价格出售200万套保障性住房。我们预计，到2026年一二线城市可售保障性住房在全部可售房屋中的占比将由2023年的8%攀升至20%。政府推出保障性住房将会挤压开发商的新房销售。 我们预计，此类低价保障房的供给将部分来自受评开发商的现有存货，有利于其去库存。但这一利好是一次性的。此外，大部分配售型保障房将在未来1-2年内建设完工，这将与房企自身销售形成竞争，尤其是在低端市场。 我们认为，全国楼市销售将继续探底，但今年有望于人民币10-10.3万亿元处获得支撑，较2023年降低10%-15%。 廖美珊表示：“若楼市销售大幅下滑，开发商将不得不考虑其它融资方式，例如出售非核心资产或请求现有股东增资。大部分企业缺少有效的的缓冲和融资渠道：偿还到期债务以及维持负的现金流无法长期共存。” 本报告不构成评级行动。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级