穆迪维持大连万达商业管理及万达香港的评级；展望稳定（完整评级公告）

香港、2021年9月27日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪投资者服务公司维持以下评级： • 大连万达商业管理集团股份有限公司（大连万达商业管理）Ba1的公司家族评级； • 万达商业地产（香港）有限公司（万达香港）Ba3的公司家族评级，以及 • Wanda Properties Overseas Limited 和 Wanda Properties International Co. Limited 所发行债券Ba3的高级无抵押债务评级。 Wanda Properties Overseas 和 Wanda Properties International 均为万达香港的全资子公司。受评债券由万达香港提供担保，并得到万达商业管理、万达香港和债券受托人之间的股权收购承诺及维好协议的支持。 上述公司的所有展望仍为稳定。 穆迪高级副总裁曾启贤表示：“维持评级反映了大连万达商业管理在严峻运营环境中的稳健表现，也反映出我们预计其强劲的流动性将足以应对中国房地产业融资环境紧张的压力。” 评级理据 大连万达商业管理Ba1的公司家族评级反映了其强大的品牌实力及在中国开发并运营商业地产的记录。该评级还考虑了其良好的流动性以及投资物业组合可观的经常性租金和管理费收入，从而为公司提供了稳定的经常性现金流。 另一方面，大连万达商业管理Ba1的公司家族评级受制于其较高的总债务水平、三四线城市业务敞口、业务形势不断变化之下公司扩张计划相关的执行风险以及公司的非上市公司性质。不过，企业治理风险在一定程度上得到下列因素的缓解：公司有独立董事以及腾讯控股有限公司（A1/稳定）等知名股东及其他投资者，并任命其在董事会中的代表，从而平衡了股东、债权人和其他利益相关方的利益。 大连万达商业管理的业务已从2020年上半年新冠疫情的冲击中复苏。该公司2021年上半年总收入从2020年同期的人民币173亿元增长32%，至人民币228亿元。因此，其截至2021年6月底前12个月的净债务/EBITDA比率从2020年的6.4倍改善至5.5倍。同样地，同期该公司的EBITDA/利息覆盖率从2.4倍增强至2.8倍。 大连万达商业管理将维持租金收入的温和增长并使用其商业地产管理业务上市前融资60亿美元（人民币390亿元左右）的一部分来削减债务，因此穆迪预计该公司未来12-18个月调整后净债务/EBITDA比率和EBITDA/利息覆盖率将分别进一步改善至3.9-4.2倍和2.8-3.2倍。 这些预测指标继续支持大连万达商业管理Ba1的公司家族评级水平。 大连万达商业管理的流动性良好，支持因素包括截至2021年6月30日高达人民币300亿元的所持现金（包括受限制用途现金人民币25亿元）、稳定在人民币400-450亿元左右的年租金收入以及商业地产管理业务上市前融资。穆迪预计，上述现金资源将足以覆盖该公司未来12-18个月的到期债务和购物中心资产组合的承诺资本支出。 维持万达香港Ba3的公司家族评级反映了其个体信用实力和两个子级的提升，子级提升的依据是穆迪预计必要时该公司会得到母公司大连万达商业管理的支持。 穆迪预计其将获得大连万达商业管理的支持考虑了万达香港由前者100%所有。万达香港由母公司完全控制，同时也是大连万达商业管理主要的境外投融资平台。 穆迪还预计大连万达商业管理将维持其在必要时向万达香港提供支持的能力，反映在前者Ba1的公司家族评级及其提供及时资金支持的过往记录。 万达香港的个体信用状况受制于其较小的经营规模、酒店业务的季节性和经营环境的波动性、较弱的信用指标以及较低的股本水平。上述劣势因其充足的流动性及母公司对万达香港的密切控制而有所缓解。 最近与融创中国控股有限公司（Ba3/正面）的酒店管理协议终止将在一定程度上降低万达香港未来1-2年的收入。但是，其影响将被人民币1.33亿元的补偿款所基本抵消。 万达香港的流动性充足。穆迪预计，万达香港的现金和运营现金流将足以覆盖未来12-18个月的到期债务。穆迪还预计，大连万达商业管理将在必要时向万达香港提供资金支持。 可引起评级上调或下调的因素 大连万达商业管理稳定的评级展望反映穆迪预计该公司将维持可支持其Ba1公司家族评级的财务指标，并拥有充足的现金资源支持其未来12-18个月的运营及再融资需求。 万达香港稳定的评级展望主要反映了穆迪预计大连万达商业管理在万达香港承压时将提供财务支持，因为两家公司的联系紧密。 大连万达商业管理若能增强企业治理和披露标准使之与上市公司一致，并且实施其业务增长计划并改善其财务指标，调整后净债务/EBITDA比率持续降至4.0倍-4.5倍以下，且EBITDA/利息覆盖率持续上升至3.0-3.5倍以上，则其Ba1的公司家族评级有可能上调。 另一方面，若大连万达商业管理出现下列情况，则其Ba1的公司家族评级可能被下调：流动性减弱；租金和管理费收入增长慢于预期或信用指标恶化。 表明评级有下调压力的指标包括调整后净债务/EBITDA比率持续高于6.0倍-6.5倍，EBITDA/利息覆盖率持续低于2.0倍。 此外，如果大连万达商业管理有资金大量流失，或企业治理及透明度显著恶化，则其评级将承压。 若万达香港的个体信用实力增强，大连万达商业管理的公司家族评级上调，且万达香港对母公司的战略及经济重要性保持不变，则万达香港的公司家族评级有上调空间。 另一方面，万达商业管理的公司家族评级下调将导致万达香港的公司家族评级以及后者担保的债券评级被下调。 此外，若万达香港的个体信用状况恶化，大连万达商业管理减持股份，或对大连万达商业管理的战略和经济重要性下降，则万达香港的评级可能面临下调压力。 大连万达商业管理集团股份有限公司所采用的主要评级方法是2021年7月发表的《房地产投资信托基金和其他商业地产公司》。万达商业地产（香港）有限公司、Wanda Properties Overseas Limited 和 Wanda Properties International Co. Limited 所采用的主要评级方法是2016年10月发表的《商业和消费服务业》。 大连万达商业管理集团股份有限公司在中国从事商业地产开发和运营。截至2021年6月底，该公司在中国160多个城市经营382座零售购物中心。 截至2020年12月31日，大连万达集团股份有限公司持有大连万达商业管理44.99%的股权。截至同日，大连万达集团董事长王健林也直接和间接持有该公司52.04%的股权。此外，由腾讯控股有限公司主导，且包括京东商城电子商务有限公司（Baa1/稳定）、融创中国控股有限公司（Ba3/正面）和苏宁云商集团股份有限公司在内的投资财团合计持有大连万达商业管理14.2%的股权。 万达商业地产（香港）有限公司（Ba3/稳定）是大连万达商业管理主要的境外投融资平台。该公司的主要资产包括其所持于香港上市的万达酒店发展有限公司65.04%的股权，以及一个位于美国的海外房地产和酒店项目投资。 来源：穆迪投资者服务公司