惠誉上调弘阳集团和弘阳地产评级至'B+'；展望稳定
Fitch Ratings-Hong Kong/Shanghai-24 October 2019: 本文章英文原文最初于2019年10月16日发布于：Fitch Upgrades Hong Yang and Redsun to 'B+'; Outlook Stable
惠誉评级已将中资房企弘阳集团有限公司（弘阳集团）及其子公司弘阳地产集团有限公司（弘阳地产）的长期外币发行人违约评级自'B'上调至'B+'，展望稳定。惠誉同时将这两家公司的高级无抵押评级自'B'上调至'B+'，回收率评级为'RR4'。完整评级行动列表请见文末。
鉴于弘阳集团在中国的住宅地产业务均来自弘阳地产，惠誉根据其《母子公司评级关联性标准》，在合并报表的基础上评定得出这两家公司的评级。
本次评级上调反映出弘阳地产的合同销售规模有所扩大、优质的土地储备有助于合同销售增长，且财务政策审慎（杠杆率保持在50%以下，在'B'区间同业中属于健康水平）。此外，弘阳地产规模庞大的物业租赁业务产生的经常性收入也较高。但是，该公司面临扩大土地储备以保持销售强劲增长的压力，或会制约公司业务状况的持续改善。
关键评级驱动因素
销售额有望持续增长：惠誉预计，弘阳地产的购地和区域扩张战略将推动其销售增长，公司2019年的年度权益合同销售额将增长25%至300亿元人民币。弘阳地产在2019年上半年购置了更多土地，因此充足的可售资源将为销售增长提供支持。2019年前9个月，弘阳地产的合同销售总额增长了40%至438亿元人民币。惠誉预计其2019年的销售额将主要来自江苏省。
杠杆或将逐渐上升：惠誉认为，弘阳地产的杠杆率（以按比例合并合资公司和联营公司报表后的净负债与调整后库存之比计算）在2019-2020年期间将增加至45%左右（2019年上半年为38%），这在评级为'B+'的同业中仍处于合理水平。2019-2020年期间，弘阳地产的拿地支出需要达到合同销售收入的0.7倍以维持销售规模扩张，惠誉预计这将导致其杠杆水平逐渐上升。这笔支出将使弘阳地产的土地储备能够支持未来三年左右的开发需求，处于'B'区间同业的中等水平。
土地储备多元化：截至2019年6月底，弘阳地产的土地储备总面积为1,570万平方米，足以支持未来三年左右的开发需求。该公司67%的土地储备位于其总部所在地江苏省。2019年，弘阳地产将足迹扩展到11个新的城市，包括华北地区的天津和燕郊、华西地区的西安、华中地区的襄阳和长沙、华东地区的盐城和温州、山东滕州、安徽阜阳和六安以及广东江门。
利润率保持稳健：惠誉预计，未来12个月高利润的南京项目将为弘阳地产的利润率提供支持，该公司2019-2020年期间的EBITDA利润率（在将资本化利息加回已售商品成本后）将收窄，但仍将保持在20%-23%的健康水平。利润率收窄在一定程度上与下述因素相关：南京以外地区有更多项目的收入得到确认，而这些项目的利润率将较低；以及区域扩张导致运营成本增加。
物业租赁成为利基业务：弘阳地产的投资物业组合主要包括零售商场及家居建筑和装饰材料批发，享有利基市场地位，入住率近100%。投资物业组合的经常性EBITDA利息保障倍数为0.3倍，高于'B'评级同业的水平。惠誉预计，零售商场南京弘阳广场已完成装修，由于消费者对家具和装饰材料的需求依然强劲，其将继续对弘阳集团的租金收入增长及该公司评级形成支撑。
评级推导摘要
弘阳地产的业务和财务状况与海伦堡中国控股有限公司（B+/稳定）、香港俊发地产有限公司（B+/稳定）和花样年控股集团有限公司（B+/稳定）等'B+'评级同业相似。这些公司的权益合同销售规模接近，约为300亿到400亿元人民币，且销售都集中在一到两个地区。这些公司的评级都受到杠杆率高企（45%-50%，按净负债与调整后库存的比率计算）和销售规模有限的制约，但EBITDA利润率均处于25%左右的健康水平。
关键评级假设
本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：
- 合同销售总楼面面积在2019、2020和2021年分别增加25%、10%和5%
- 合同销售平均售价在2019年保持不变，之后在2020和2021年均上涨3%
- 2019-2021年期间，房地产开发毛利率（加回资本化利息后）为30%
- 2019-2021年期间，拿地支出占预售收入的70%
评级敏感性
可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动的未来发展因素包括：
- 权益合同销售额大幅增加
- EBITDA利润率（不含售出产品成本中的资本化利息）保持在25%或以上
- 杠杆率（以按比例合并合资公司和联营公司报表后的净负债与调整后库存之比计算）持续低于40%
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动的未来发展因素包括：
- EBITDA利润率（不含售出产品成本中的资本化利息）持续低于20%
- 杠杆率（以按比例合并合资公司和联营公司报表后的净负债与调整后库存之比计算）持续高于50%
（上述比率均基于母公司弘阳集团的并表财务数据）
流动性
流动性充裕：截至2019年6月末，集团现金余额为180亿元人民币（包括限制用途现金和已抵押存款87亿元人民币），以及尚未使用的银行授信额度140亿元人民币，足以覆盖其164亿元人民币的短期借款。
完整评级行动列表
弘阳集团有限公司
- 长期外币发行人违约评级自'B'上调至'B+'；评级展望稳定
- 高级无抵押评级自'B'上调至'B+'；回收率评级为'RR4'
Hong Seng Limited
- 票息率7.875%的2.5亿美元高级票据评级自'B'上调至'B+'；回收率评级为'RR4'
弘阳地产集团有限公司
- 长期外币发行人违约评级自'B'上调至'B+'；评级展望稳定
- 高级无抵押评级自'B'上调至'B+'；回收率评级为'RR4'
- 票息率10.5%、2022年到期的2.5亿美元高级票据评级自'B'上调至'B+'；回收率评级为'RR4'
- 票息率9.95%、2022年到期的3亿美元高级票据评级自'B'上调至'B+'；回收率评级为'RR4'
- 票息率11.5%、2021年到期的3亿美元高级票据评级自'B'上调至'B+'；回收率评级为'RR4'
- 票息率13.5%、2020年到期的3.8亿美元高级票据评级自'B'上调至'B+'；回收率评级为'RR4'
财务报表调整摘要
发行人提供的销售成本资本化利息数据视为非现金支出并计入EBITDA。
环境、社会与公司治理（ESG）方面的考虑因素
除非本节内容另有披露，ESG信用相关度评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。
注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。
来源：惠誉评级