穆迪下调仁恒置地的评级至 Ba3/B1；展望负面

香港、2023 年 8 月 28 日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪投资者服务公司将仁恒置地集团有限公司 (仁恒置地) 的公司家族评级从 Ba2 下调至 Ba3，并将其全资子公司仁恒地产 (香港) 有限公司发行、仁恒置地提供担保的债券的有支持高级无抵押债务评级从 Ba3 下调至 B1。 评级展望仍为负面。 穆迪副总裁/高级分析师黎锦雄称：“下调评级反映了我们预计未来 12-18 个月仁恒置地的信用指标和流动性缓冲将趋弱，原因是其合约销售额下滑并且债务资本市场融资渠道受限。” “负面展望反映出，受市场前景减弱以及融资环境波动影响，仁恒置地未来6-12 个月能否恢复正在下滑的合约销售额和融资渠道存在不确定性。”黎锦雄补充道。 评级理据 穆迪预计仁恒置地的合约销售额将持续下滑，原因包括：业务规模中等；土地资源减少，因为过去 12-18 个月公司为了保持流动性而降低土地购置规模；中国房地产市场的运营环境更具挑战性。 继仁恒置地 2022 年合约销售额强劲增长 14%至人民币 681 亿元左右之后，穆迪预计其 2023 和 2024 年合约销售额将下降约 34%至人民币 450 亿元左右，2023 年前 7 个月，该公司的合约销售额下降 38%至人民币 230 亿元，而同期全国市场平均增长 0.7%。 销售下滑将削弱该公司未来 12-18 个月的运营现金流和信用指标。穆迪预计，未来 12-18 个月仁恒置地以债务/EBITDA 衡量的债务杠杆率将从截至2023 年 6 月底前 12 个月的 5.9 倍升至 6.2-6.6 倍，同期 EBIT/利息覆盖率将从 2.6 倍降至 2.3-2.4 倍。上述预测包含穆迪对该公司利润率将从 2023 年上半年的 28%降至 23%-24%左右的预期。 虽然仁恒置地的流动性将保持充裕，但穆迪认为未来 12-18 个月其流动性缓冲将减少。这是因为仁恒置地在此期间将使用其内部资源偿还部分到期债务，同时在债务资本市场动荡 (尤其是对于民营开发商) 的情况下，该公司的融资渠道依然受限。 仁恒置地 Ba3 的公司家族评级反映了其成熟的品牌和优质的产品。该评级还考虑了公司良好的流动性，以及来自中国和新加坡的投资型物业的稳定的经常性租金收入，这为公司提供了稳定的现金流，能够部分缓解其房地产开发业务带来的现金流波动。穆迪预计未来 12-18 个月仁恒置地的租金收入/利息覆盖率将从截至 2023 年 6 月底前 12 个月的 40%改善至 41%-47%左右，这受益于其租金收入的平稳增长。 另一方面，其评级受到经营业绩波动、地域集中度高以及信用指标减弱的制约。较大的合资业务敞口也影响了公司信用指标的透明度，尽管其知名合资方的实力可缓解这一风险。 由于存在结构性从属风险，该公司 B1 的高级无抵押债务评级比公司家族评级低一个子级。从属风险反映了仁恒置地大部分债权在运营子公司层面，在破产情况下其受偿顺序优先于仁恒置地的高级无抵押债权。此外，控股公司缺乏能够缓解结构性从属风险的重大因素，因而降低了控股公司层面债权的预期回收率。 环境、社会和治理 (ESG) 因素方面，穆迪考虑了仁恒置地的所有权集中度。 根据最新的公开信息，仁恒置地最大股东和董事长钟声坚先生直接和间接持有公司约 71.55%的股权 (不包括库存股)。穆迪还考虑了该公司根据新加坡证券交易所要求采取的内部治理结构和标准。 可引起评级上调或下调的因素 鉴于评级展望为负面，近期该公司评级上调的可能性不大。 但是，如果仁恒置地能够改善其销售和财务指标、增强长期融资渠道并保持充足的流动性，穆迪可能将其评级展望调整为稳定。 表明评级展望稳定的信用指标包括 EBIT/利息覆盖率持续高于 3.0 倍，以及债务/EBITDA 比率持续低于 5.5-6.0 倍。 若仁恒置地的销售、信用指标和流动性转弱，或寻求激进扩张，则穆迪可能会下调其评级。评级下调考虑的信用指标包括 EBIT/利息覆盖率持续低于2.3 倍，或债务/EBITDA 比率持续高于 6.5-7.0 倍。 上述评级所采用的主要评级方法为 2022 年 10 月发表的《住宅建筑与房地产开发业》。 仁恒置地集团有限公司是一家中国和新加坡房地产开发商，在新加坡证券交易所上市。截至 2023 年 6 月，该公司的土地储备总建筑面积约 910 万平方米，主要位于中国长三角、大湾区、环渤海、华中、海南和西部六个地区。该公司在新加坡也有住宅开发项目和投资型物业。 来源：穆迪投资者服务公司