惠誉确认华润置地的评级为'BBB+'；展望稳定

Fitch Ratings - Hong Kong/Shanghai - 30 Aug 2022: 本文章英文原文最初于2022年8月30日发布于：Fitch Affirms China Resources Land at 'BBB+'; Outlook Stable 惠誉评级已确认中资房企华润置地有限公司（China Resources Land Ltd，华润置地）的长期发行人违约评级为'BBB+'，展望稳定。惠誉同时确认华润置地的外币高级无抵押债务的评级为'BBB+'。 华润置地评级的支持因素在于：该公司在严峻市场环境下充裕的流动性和持续畅通的融资渠道反映出其较低的杠杆率和较强的财务灵活性；该公司在一二线城市保持着强劲的市场地位，优质投资物业组合不断增长，且经常性利息保障倍数稳健。 关键评级驱动因素 财务状况稳健：惠誉预计，考虑到合同销售回款下滑及投资物业业务持续的资本支出需求，2022年华润置地的杠杆率（以净债务与净物业资产的比率衡量）将小幅升至25%-30%。2019至2021年间，该公司的杠杆率维持在24%-25%，远低于惠誉可能考虑采取负面评级行动的35%的杠杆率水平。 畅通的融资渠道：华润置地流动性充裕，2021年末该公司不受限制现金与短期债务之比为1.7倍。2021年末华润置地持有尚未使用的承诺性银行授信额度217亿元人民币。华润置地的融资成本在中资房企中处于最低之列，2021年其加权平均融资成本率从2020年的 4.08%降至3.71%。惠誉预期，华润置地境外银行贷款的平均融资成本将有所上升，但与投资级评级同业相比，其融资成本仍可能维持在相对较低的水平。 开发物业业务企稳：2022年1-7月华润置地的合同销售总额为1,491亿元人民币，同比降幅为20.6%，优于‘BBB+’评级同业30%-40%的降幅。该公司7月份的销售额同比增长22%至280亿元人民币。华润置地2022年下半年的销售额或因基数较低而实现低个位数增长，因此惠誉预计，该公司2022年全年销售额将同比下滑12%。华润置地的EBITDA利润率自2020年的25%降至2021年的21%——惠誉预计，由于房地产市场环境疲弱，该指标在2022年仍将承压。 土地储备优质：惠誉预计，华润置地在一二线城市以及强三线卫星城仍将采取审慎的拿地策略，并保持稳健的杠杆水平。2021年末华润置地的土地储备总楼面面积为6,870万平方米（约合4,900万平方米权益土地储备）。该公司开发物业土地储备中约70%位于一二线城市。惠誉预计，华润置地的土地储备足以支持未来三年的开发需求。 租金收入增长放缓：考虑到新冠疫情下的租金减免安排，惠誉预计，2022年华润置地投资物业业务租金收入将走平。2021年，华润置地的投资物业业务收入（不包括酒店）同比增长36%，这主要得益于其购物中心业务同店租金收入增长38%且入住率持续强劲。2021年，该公司投资物业和酒店业务租金收入首次完全覆盖其利息与股息支出。 华润置地是中国领先的购物中心运营商之一，2021年末该公司管理着全国54家购物中心，大部分位于一二线城市。此外，2021年末华润置地拥有并运营着23座写字楼与14家酒店。 计划显著扩大投资物业业务规模：华润置地计划到2025年使其所运营购物中心的数量增加到98家。此举将进一步稳固其市场领先地位，但未来几年公司需投入大量资金。惠誉预计，2022至2024年间，华润置地投资物业业务的资本支出每年仍将处于约200亿元人民币的较高水平，并将产生庞大的负自由现金流。 未基于母公司的评级上调子级：华润置地以往获得的来自母公司华润（集团）有限公司（华润集团）的支持有限，因此惠誉基于华润置地的独立信用状况对其进行评级，而非基于华润集团的评级上调子级得出华润置地的评级。华润置地长期保持强劲的财务状况，不需要母公司的财务支持。华润置地大部分土地储备通过公开渠道获得。惠誉依据其《母子公司评级关联性标准》，评定华润集团在法律、战略和运营层面支持华润置地的意愿均为弱。 评级推导摘要 2021年华润置地的合同销售总额为3,160亿元人民币，业务覆盖全国，因此其产品和市场多元化程度与中国海外发展有限公司（中国海外发展；A-/稳定，独立信用状况：bbb+）、万科企业股份有限公司（万科；BBB+/稳定）以及保利房地产（集团）股份有限公司（保利；BBB+/稳定，独立信用状况：bbb/稳定）等其他 ‘BBB+’评级领先房企相似。 与中国海外发展相比，华润置地的业务规模较小，但其投资物业组合可产生稳定的经常性收入，表现远强于中国海外发展。因此，华润置地抵御业务周期性影响的能力以及偿债能力强于中国海外发展。这两家企业的杠杆率均较低，截至2021年末净债务与净物业资产的比率约为24%。 华润置地投资物业业务的资产规模逾300亿美元，EBITDA为15亿美元，资产质量与领展房地产投资信托基金（A/稳定）和太古地产有限公司（A/稳定）等‘A’评级香港房企相当。但是，未来几年华润置地投资物业业务的信用状况将因资本支出高企和负自由现金流而受到制约。 关键评级假设 本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括： - 2022至2024年间每年合同销售总额为2,700亿-3,000亿元人民币 - 2022至2024年间EBITDA利润率约为20%（2021年为22%） - 2022年、2023年和2024年投资物业业务营收增长率分别为-1%、11%和13% - 2022年、2023年和2024年投资物业业务资本支出分别为220亿元人民币、150亿元人民币和130亿元人民币 评级敏感性 可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括： - 合并报表口径自由现金流持续为中性至正数 - 净债务与净物业资产的比率持续低于30% - 投资物业资产占净物业资产的比例持续高于45%（2021年为48%） 可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括： - 净债务与净物业资产的比率持续高于35% （2021年为24%） 流动性及债务结构 流动性充裕：2021年末华润置地持有现金915亿元人民币（不包含预售监管资金152亿元人民币），足以覆盖其545亿元人民币的短期债务。2021年末华润置地持有尚未使用的承诺性银行授信额度217亿元人民币。 发行人简介 华润置地是中国规模最大的城市购物中心运营商之一。该公司也是一家领先的中资房企，2020年合同销售总额达2,850亿元人民币。 环境、社会与公司治理(ESG)方面的考虑因素 除非本节内容另有披露，ESG信用相关度评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。如需了解惠誉ESG相关度评分的更多信息，请访问 www.fitchratings.com/esg 。 注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准 来源：惠誉评级