标普：新城发展与新城控股评级下调至“B”，因地产开发持续疲软；展望仍负面（完整评级公告）
- 我们预计未来12个月新城发展控股有限公司（新城发展）极其核心子公司的疲弱销售状况将持续，原因在于中国房地产行业持续下行以及该公司过去三年未补充土储。因此，新城发展的地产开发竞争力将弱化。
- 尽管如此，购物中心的良好表现将部分缓解疲软的地产开发业务，而经营性物业贷款将有助于覆盖未来12个月的偿债需求。
- 2024年4月23日，标普全球评级将新城发展与新城控股集团股份有限公司（新城控股）的长期主体信用评级从“B+”下调至“B”。我们亦将新城控股担保的优先无抵押债券的长期债项评级下调至“B-”。
- 负面展望反映我们认为，在疲软的市场情绪背景下，未来12个月新城发展的合约销售额可能进一步弱化，特别是在该公司敞口较大的低线城市。
香港，2024年4月24日—标普全球评级4月23日宣布，采取上述评级行动。
销售放缓将持续更久。我们下调新城发展的评级，以反映在行业持续下行背景下因销售额下滑，该公司地产开发的竞争力弱化。继2023年下降34.5%，2024年一季度合约销售额继续同比下滑44.4%。
由于市场疲软以及该公司土储减少，我们预计新城发展的2024年全年销售额将介于480亿-520亿元人民币，而2023年为760亿元。
新城发展的地产开发规模将进一步收缩。该公司业务组合正在向投资物业转型。2023年竣工了2,020万平方米的开发物业。在新城发展销售额于2020-2021年间达到顶峰之后，物业完工符合2-3年的正常交付周期。
我们预估2024年竣工和交付规模将下降30%-40%，2025年将下降20%-30%。我们认为2025年商业地产业务的EBITDA贡献率将超过物业开发，在EBITDA总额中的占比将超过50%。而2023年占比约为33%。
在未来两年的转型阶段，新城发展将扩大其购物中心业务，确保其地产开发业务的住房交付，同时应对即将到期的债务。
“白名单”项目应有助于新城发展项目层面的融资。该公司表示，其大量的房地产开发项目已被各自地方政府列入“白名单”。我们认为，这表明新城发展的许多项目都符合拥有足够抵押品和预期未来现金流足以覆盖其债务的标准。
项目被列入“白名单”能确保其获得完工的足够融资。我们认为这应能缓解项目层面的现金流出压力。
经营性物业贷款渠道对于短期再融资至关重要。2024年新城发展的债券到期规模约为70亿元，2025年为80亿元。该公司或将依赖抵押其投资物业获得新融资，来偿还债务。未抵押资产加上可能提高现有抵押资产的贷款价值比，这可能是控股公司层面债务再融资的主要融资来源。
截至2023年12月31日，新城发展已抵押783亿元投资物业。
自2024年1月中国政府放宽经营性物业贷款使用政策以来，新城发展已获得人民币20亿元经营性物业贷款。政策放宽后，在2024年底前经营性物业贷款可用于偿还其他贷款及债券。
我们估算，如果已抵押资产的贷款价值比增加10个百分点达到近50%，则将额外带来70亿-80亿元融资。新城发展价值人民币412亿元的未抵押投资性物业资产仍可用于抵押，获得经营性物业贷或发行中期票据。
我们预计未来12-24个月内新城发展的购物中心的业绩将保持稳定。继2023年22家新购物中心开业，该公司2024年的租金收入有望增长约10%。经营数据显示2023年客流量和零售额均有增长。截至2023年末，购物中心的平均出租率从2022年末的95.13%提升至96.48%。
我们预计，虽然销售下滑，但新城发展的物业开发板块2024年将实现净现金流入。这缘于建安支出也在下降。我们预计随着交付计划减少，2024年建安成本将下降30%-40%。由此，销售回款应能覆盖项目层面的现金流出。2024年地产开发板块的经营性现金流有望达到人民币5亿-15亿元。
新城控股的评级将与母公司的评级同步变动。新城控股是新城发展的子公司，在中国内地上市。该公司持有集团全部的物业开发和商业地产运营业务。我们将新城控股视为新城发展的核心子公司，因此新城控股的评级将与集团的评级同步变动。
新城发展的负面展望反映我们认为，由于市场持续下行，该公司的合约销售额或将在未来12个月内下滑，而且该公司的流动性缓冲也可能进一步收窄。
同时，我们预计新城发展的租金收入将保持稳定，并使其能够通过抵押商业地产资产获得融资。这将部分缓解再融资风险，并有助于应对2024年底前到期的债务。
新城控股的评级和展望将与新城发展的评级和展望同步变动。
如果新城发展的合约销售额进一步下滑且从物业销售中获得的现金流不足以覆盖支出，导致开发板块的经营性现金流转负，我们可能会下调其评级。
如果该公司未能通过抵押投资性物业获得新贷款，我们也可能下调其评级。我们将此视为该公司应对未来12个月内到期的资本市场债务的主要资金来源。
如果新城发展能够维持充足的流动性满足未来12个月内的偿债需求，我们则将其展望调整回稳定。这需要开发板块的项目层面产生正经营性现金流，且该公司能够确保通过多方渠道获得融资，包括通过抵押现有购物中心的方式。
注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。
来源：标普全球评级