标普：下调万达商管评级至“B+”，因流动性削弱、子公司上市不确定；仍列负面信用观察（完整评级公告）

- 由于子公司珠海万达商业管理集团股份有限公司（珠海万达商管）能否在2023年年内实现上市的不确定性越来越大，大连万达商业管理集团股份有限公司（万达商管）在利用内部资源偿还到期债务后，流动性缓冲已经削弱。目前中国证券监督管理委员会（证监会）尚未批准上市申请。 - 母公司大连万达集团股份有限公司（万达集团）房地产业务的经营环境依然艰难，其信用状况或受影响。最近与债权人的纠纷（包括股权冻结），也有可能增加万达集团和万达商管融资渠道收窄的风险。 - 2023年7月17日，标普全球评级将万达商管的长期主体信用评级从“BB”下调至“B+”，同时将万达商业地产（香港）有限公司（万达香港）长期主体信用评级以及万达香港所担保优先无抵押债券的长期债项评级从“BB-”下调至“B”。所有评级仍列负面信用观察名单。首次列入是在2023年4月28日。 - 我们预计在进一步掌握情况、能够对珠海万达商管上市的可能性以及万达商管的其他后备方案做出评估之后，将评级移出信用观察名单。我们还将评估万达商管和万达集团的信用状况，特别是它们的流动性状况。 香港，2023年7月19日—标普全球评级7月17日宣布采取上述评级行动。 我们下调万达商管评级是因为珠海万达商管的首次公开募股（IPO）面临着更大的不确定性。珠海万达商管2023年6月末向证监会提交补充材料，回答证监会2023年6月2日的问询。证监会尚未回复，而珠海万达商管2023年年内上市的窗口正在收缩。 近期万达集团和万达商管屡次遭遇法院的股权冻结，也给珠海万达商管能否在2023年年内完成IPO进一步蒙上阴云。因与一些金融机构的纠纷，万达商管所持珠海万达商管股权截至2023年7月17日仍有14.92%的部分处于诉前财产保全程序下的冻结状态。同时，约70%的珠海万达商管股权已于近期经协商解冻。 围绕万达地产集团有限公司（万达地产）一处房地产开发项目的财务纠纷，也导致万达集团所持万达商管股权和万达地产子公司股权被大批冻结。其中部分股权经协商之后已经解冻。 我们认为，以上尚未解决的股权冻结纠纷可能会拖慢珠海万达商管的IPO进度。证监会对上市申请的反馈也有可能进一步延缓进度，比如可能会继续要求公司澄清相关问题。随后香港交易所的聆讯和股票投资者的投资意愿，也有可能受到影响导致IPO继续延期，使珠海万达商管于2023年年内完成上市面临更大的不确定性。 我们认为万达商管的流动性缓冲正在削弱。由于IPO延期，万达商管自2023年第二季度以来利用内部资源偿还了95.8亿元人民币的到期债券。考虑到万达商管发行60亿元公司债的注册程序在2023年6月被中止，且与部分金融机构存在财务纠纷，该公司的融资渠道应正在收窄。 万达商管7月份4亿美元的优先无抵押债券和5.6亿元人民币的境内债券也需要用内部资源偿还。这将进一步削弱该公司的流动性缓冲。 与此同时，与上市前投资者关于撤资的协商仍在进行。如果珠海万达商管未能在2023年年内上市，与上市前投资者的协商也未能达成理想成果，那么万达商管和万达集团可能就需要在2024年一季度结束之前回购所有上市前股份，并向投资者补偿投资回报，合计400亿元以上。 此外，万达商管购买了大量理财产品且披露有限。2022年末这些产品合计达490亿元，2023年一季度进一步增加（无具体披露）。对比之下，截至2023年3月末其现金余额总计305亿元。我们认为，该公司可能无法在短时间内将所有理财产品变现用于债务偿还。 因此在定性评估中，我们将万达商管的流动性评为稍欠。我们将该公司的个体信用状况评估从“bbb-”下调2个级别至“bb”。 万达集团信用状况的弱化制约了万达商管的评级。在IPO申请延期、评级下调的过程中，贷款加速偿还的风险升高。如果贷款加速偿还条款被触发，万达集团的偿债能力将面临考验，万达集团和万达商管的融资渠道将进一步承压。万达集团的房地产开发业务继续面临三四线城市销售不振的境况。万达地产一处开发项目引起的财务纠纷可能导致万达集团流动性进一步削弱。 中国政府近期延续了“金融十六条”中的部分措施以支持房地产市场，包括将2024年年末前到期的开发贷款和信托贷款展期1年。我们预计此举将有助于万达集团房地产开发业务的流动性。 万达集团2023年6月份到期的2.75亿美元私募贷款当中，大部分已实现再融资，其余用内部资源偿还。该公司也在通过处置资产缓解流动性压力，比如2023年处置了上市公司万达电影股份有限公司合计13.86%的股份，总对价约34亿元人民币。 但万达集团其他资产处置或需耗时数月之久。能否继续实现债务的再融资、能否通过出售资产提升流动性，是我们评估其信用状况的关键因素。 我们预期在可行的前提下尽快将评级移出信用观察名单。待进一步了解情况后，我们将更有条件对珠海万达商管上市的可能性以及万达商管和万达集团的其他后备方案作出评估。这些方案可能包括与上市前投资者进行协商、维持融资渠道、处置资产以缓解流动性压力等。进一步了解情况后，我们也能评估万达商管和万达集团的流动性和信用状况。 如果我们明确珠海万达商管2023年年内上市的可能性不大，同时万达商管和万达集团未能实施其他可行方案以保持流动性，我们可能就会下调万达商管的评级。如果由于地产业务销售疲软、融资渠道进一步收窄、贷款加速偿还等原因，万达集团的信用状况弱化，那么我们也有可能下调万达商管的评级。 而如果珠海万达商管完成IPO，或在珠海万达商管未能实现2023年年内上市的情况下，万达商管和万达集团能够通过实施后备方案化解流动性问题并维持稳健的融资渠道，那么我们可能会确认万达商管的评级。 ESG信用指标：从E-2，S-2，G-3调整至E-2，S-2，G-4 治理因素在我们对万达商管的信用评级分析中构成负面考量。过去通过并购进行的激进海外扩张和资产腾挪，表明大股东具有重大影响。此外，我们认为该公司风险管理不足，表现为近期因为财务纠纷频遭股权冻结，以及与珠海万达商管上市前投资者的协商进度慢于我们预期。 环境和社会因素对信用分析的影响总体上为中性。自2019年完全剥离房地产开发活动后，万达商管的环境因素敞口便与整个房地产运营行业相当。目前租赁业务对其EBITDA的贡献率超过95%。该公司面临的安全问题少于房地产开发商，但也面临着消费者行为和经济趋势转变的风险。全国范围内良好的地域分布可缓解这一风险。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级